Emre Aladağ
TCMB’nin analizine göre deprem sonrası konut arzı toparlandıkça kira enflasyonunda yavaşlama görüldü
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının (TCMB) blog sayfası Merkezin Güncesi’nde yayımlanan “Deprem Bölgesi Konut Arzı ve Bölgesel Kira Enflasyonu Gelişmeleri” başlıklı analizde, 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından konut arzı ve bölgesel kiralardaki gelişmelerin birlikte ele alındığı belirtildi. Analizde, dezenflasyon sürecinde en fazla katılık gözlenen kalemlerden birinin kira olduğu hatırlatılırken, bu katılığın deprem sonrası konut stokundaki kayıp ve göç hareketleriyle ilişkili olduğu vurgulandı. Çalışmada, kamu öncülüğündeki yeniden imar faaliyetleriyle konut arzının hızla arttığı sonraki döneme geçilerek, deprem sonrasında konut arzı ve bölgesel kiralarda yaşanan gelişmeler üzerinden cevap aranması gerektiği aktarıldı.
de ayrıca, deprem sonrasında konut stokunun önemli oranda azaldığına işaret edilerek, bu gerilemenin sonucunda deprem bölgesinde konut kiralarının hızlı biçimde yükseldiği kaydedildi.
Göç hareketleri kira talebini ve kiraları artırdı
de, depremin kira piyasasındaki etkisinin yalnızca deprem bölgesiyle sınırlı kalmadığı ifade edilerek, “Deprem sonrasında yaşanan göç hareketleri, göç alan illerde kiralık konut talebini ve kiraları artırdı” sözlerine yer verildi. Çalışmada, Akgündüz ve Kayrıcı (2026) tarafından yapılan incelemenin, depremin dolaylı etkilerinin iller arasında farklılaştığını gösterdiği belirtildi. İllere dair bulguda, deprem bölgesiyle coğrafi olarak yakın olan ve/veya geçmişte güçlü göç ilişkileri bulunan yerlerde kiraların daha fazla arttığı kaydedildi.
TOKİ deprem konutlarını tamamladı: 2025’te 201 bin, yıl sonunda 434 bine ulaşıldı
Depremin konut arzında yol açtığı kaybı gidermek amacıyla bölgede kamu öncülüğünde kapsamlı yeniden imar süreci başlatıldığına dikkat çekilen analizde, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından inşaatı tamamlanan deprem konutlarının sayısının 2025 yılı başında 201 bin seviyesine, yıl sonunda ise yaklaşık 434 bine ulaştığı bilgisi verildi. Analizde, TOKİ’nin deprem öncesi üç yılda ürettiği konut sayısının yaklaşık 213 bin olduğu anımsatılarak, bu rakamın konut arzında önemli bir artışa işaret ettiği bildirildi. Konut arzındaki toparlanmanın yapı kullanım izinlerinde de açık biçimde görüldüğü ifade edildi.
İller 3 grupta incelendi: 2023-2024’te deprem illerinde kira enflasyonu daha yüksek
Deprem bölgesinin Türkiye genelindeki yapı kullanım izinlerinden aldığı payın, deprem öncesinde ortalama yüzde 12 civarında seyrederken 2025 yılında yüzde 20’nin üzerine çıktığı aktarıldı. Analizde, konut arzındaki bu ölçekteki artışın kira dinamiklerine ne ölçüde yansıdığı sorusuna yanıt için illerin üç grupta ele alındığı belirtildi. Buna göre; deprem bölgesindeki iller, deprem nedeniyle kiraların belirgin biçimde etkilendiği iller ve diğer iller şeklinde bir ayrım yapıldığı ifade edildi.
Çevrim içi kiralık ilan fiyatlarını kullanarak yapılan karşılaştırmada deprem illerinde kira enflasyonunun 2023 ve 2024 yıllarında diğer iki grubun belirgin biçimde üzerinde seyrettiği; konut teslimlerinin hızlandığı 2025 yılında ise yavaşlamaya başladığı kaydedildi. Analizde, deprem sonrasında konut arzındaki kayıpla birlikte hızlanan kira artışlarının arz yeniden güçlendikçe göreli olarak ivme kaybettiğinin gözlemlendiği vurgulandı.
Dolaylı etkileneni illerde kira enflasyonu 2026’da daha düşük gerçekleşti
de, ayrışmanın deprem bölgesiyle sınırlı kalmadığı ifade edilerek, depremden dolaylı etkilenen illerde kira enflasyonunun 2024 ve 2025 yıllarında diğer illere yakın seyrederken 2026 yılında belirgin biçimde daha düşük gerçekleştiği bildirildi. Çalışmada, bu görünümün deprem bölgesindeki konut arzının toparlanmasının geri göç kanalıyla daha önce göç alan illerdeki kiralık konut talebini kademeli olarak azaltıyor olabileceğine işaret ettiği belirtildi. Analizde ayrıca, konutların teslimi ile hanehalklarının geri dönüş kararlarının çeşitli ailevi tercih ve kısıtlar nedeniyle eş zamanlı gerçekleşmemesinin bu etkinin gecikmeli olarak ortaya çıkmasını açıklayabileceği ifade edildi.
İnşaat kapasitesi bölge dışına yönelmeye başladı; etki zamana yayılabilir
de, inşaat faaliyetlerinin bölgesel dağılımının gelecek dönemde olası seyrine dair önemli bir gösterge olduğu vurgulanarak, deprem konutu projelerinin büyük ölçüde tamamlanmasıyla birlikte deprem bölgesinde inşaat sektörü istihdamının gerilediği, deprem bölgesi dışındaki illerde hızlı bir artış görüldüğü aktarıldı. Bu çerçevede, inşaat kapasitesinin bölge dışına yönelmeye başlamasının konut arzındaki artışın önümüzdeki dönemde daha geniş bir coğrafyaya yayılabileceğine işaret edebileceği belirtildi.
Çalışmada ayrıca, geri göç sürecinin zamana yayılmasının dikkate alındığı; deprem sonrasında başlayan yeniden imar sürecinin kira dinamikleri üzerindeki etkilerinin deprem konutu teslimleriyle sınırlı kalmayabileceğinin değerlendirildiği kaydedildi. Deprem bölgesindeki konut arzı artışının gerek deprem bölgesinde gerekse dolaylı etkilenen illerde kira artışlarını baskılamayı sürdürmeye devam edebileceği ifade edildi.
Konut arzındaki iyileşme 2026’da kira enflasyonundaki yavaşlamayı destekleyebilir
de özetle, deprem sonrası konut stokunda yaşanan gerilemenin deprem bölgesindeki illerde ve göç hareketleri aracılığıyla bazı diğer illerde kira enflasyonunu olumsuz etkilediği aktarıldı. Buna karşılık, kamu öncülüğündeki yeniden imar faaliyetleriyle konut arzının hızla artmasıyla deprem illerinde kira enflasyonunun belirgin biçimde yavaşladığı; bu ayrışmanın 2026 yılında depremden dolaylı etkilenen illerde de görünür hale geldiği kaydedildi. Ayrıca, inşaat sektörü kapasitesinin deprem bölgesinden deprem bölgesi dışındaki illere yönelmeye başlamasının konut arzındaki artışın daha geniş bir alana yayılabileceğine işaret ettiği belirtildi.
de, “İnşaat sektörü kapasitesinin deprem bölgesinden deprem bölgesi dışındaki illere yönelmeye başlaması da konut arzındaki artışın daha geniş bir alana yayılabileceğine işaret ediyor” ve “Bu görünüm, konut arzındaki iyileşmenin önümüzdeki dönemde kira enflasyonundaki yavaşlamayı destekleyebilecek unsurlardan biri olacağına işaret ediyor” ifadelerine yer verildi.