Konut Kredisi, Mortgage, Ev-Emlak Kredileri

Konu, 'Ekonomi ve Borsa' kısmında mert_fb_07 tarafından paylaşıldı.

  1. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
            
    Mortgage'ın (tutsat) aylık kredi taksitlerine olan etkisi nedir?



    Mortgage’ın (tutsat) konut kredisinden farkı nedir ve size ne ek fayda sağlayacaktır kısaca özetleyelim. Mortgage’ın (tutsat) sağlayacağı fayda asıl olarak, Türkiye’de bir gayrimenkul finansmanı sistemi kurulacak olmasından kaynaklanıyor.
    Bu sistem, insanların kolayca ev almasını sağlayacak. Bunu sağlamanın yolu, alınan krediye karşılık yapılan taksit ödemelerinin düşük tutarda olmasını sağlamak. Kredi taksidinin düşük tutarda olması için ne gerekir diye düşündüğümüzde:

    - Ya kredi tutarı düşük olacaktır (Konut aldığımız için bu seçenek ortadan kalkıyor)
    - Ya kredinin vadesi uzun olmalıdır, böylelikle her aya düşen anapara borcu düşük olsun (Mortgage (tutsat) sistemi işte burada devreye giriyor)
    - Ya da alınan kredinin faiz yükü az olsun ki, her aya düşen faiz ödemesi az olsun (Mortgage (tutsat) sistemi yine burada devreye giriyor)
  2. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    Mortgage'ın (tutsat) kredi taksitlerini etkilemesinin nedeni nedir?

    Türkiye’deki mevcut sistemde bankalar, tüketici kredilerinin finansmanın büyük kısmını, kendi kaynaklarından değil, yabancı fonlardan veya yurtdışı piyasalardan almaktadırlar. Bu da bizzat her bankanın, vereceği kredilere karşılık diğer kaynaklardan fon temin etmesini gerektirmekte, ve fonlara ulaşamayan diğer finansman kuruluşlarının da piyasada varolmasını engellemektedir. Bu nedenle, sayılı finans kuruluşunun ulaştığı bu kısıtlı fon kaynaklarının maliyetleri de normalden daha yüksek olmakta ve alınan krediler daha kısa vadeli olmaktadır. Tabiki bu maliyetli ve daha kısa vadeli fonlar, tüketicilerin aldıkları konut kredilerine de yansımaktadır.
    Mortgage (tutsat) ile bankaların, verdikleri konut kredisini satıp, kısa sürede nakite dönüştürebilecekleri bir piyasa oluşturulacaktır. “İkincil piyasa” adındaki bu piyasada bankalar, tüketicilere verdikleri krediler karşılığında aldıkları Mortgage (tutsat) senetlerini satışa çıkarabilecek ve bu senetler diğer yatırımcılar tarafından alınıp satılabilecektir. Böylelikle size kredi veren kuruluş, 20-30 yıl beklemeden size verdiği krediyi nakite çevirebilecektir. Sonrasında ise finans kuruluşu aldığı nakit ile diğer tüketicilere kredi verebilecek ve çok daha fazla insan çok daha uygun koşulda konut kredisi alma imkanına sahip olabilecektir.
    Bu el değiştirme sizin imzaladığınız anlaşma metininde bir değişikliğe neden olmayacaktır. Eski anlaşmanız, ödeme koşullarınız devam edecek, size bu el değiştirme dolayısıyla herhangi birşey yansımayacaktır
    Bu ikincil piyasanın oluşması ile sistem kendi kendisini finanse ederek, daha uzun vadeli ve daha ucuza finansman kaynağına ulaşabilecektir. Böylelikle insanlar daha ucuza ve uzun vadede konut kredisi alabileceklerdir
  3. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    Mortgage'ın (tutsat) inşaat kaliteleri üzerindeki etkisi nedir?


    Mortgage (tutsat) sisteminden sadece imarlı binalar yararlanacaktır. Yani imar izni ve ruhsatları olmayan, belirli bir kalitede olmayan konut için kredi alamayacaksınız. Neden böyle bir zorunluluk olduğunun sorusunun cevabı ise basit: banka, ödenmeyen borca karşılık, ipotekli konutu satışa çıkardığında bu konutun satışını problemsiz bir şekilde yapabilmelidir. Aksi takdirde, gerekli izinleri, ruhsatları olmayan bir konut satılamayacak ve banka, borcunu tahsil edemeyecektir.
    Mortgage (tutsat) sistemi ile imar kalitesi yüksek, depreme dayanıklı yapılar çoğalacak; planlı şehirlerin gelişmeleri ve konut sektörünün kontrol altına alınması sağlanacaktır. Kısacası, yaşadığımız şehrin kalitesi artacaktır
  4. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    Mortgage (tutsat) için gerekli evraklar nedir?

    1) Kişisel evraklar: Kimlik belgesi, ikametgah ve maaş bordrosu
    2) Alınacak konuta ait evraklar: Kat mülkiyeti tapusu yada kat irtifakı tapu ve yapı kullanım izin belgesi
    3) Kişisel bilgiler: Ad soyad, adres telefon, kimlik numarası, meslek – askerlik – medeni durum
    4) Ek mali bilgiler ve evraklar: Otomobil modeli ve yılı, taşınmaz mülkler, gelir ve gider bilgileri
    5) Zorunlu sigortalar: Hayat sigortası, konut sigortası ve DASK
  5. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    Mortgage (tutsat) için yapılacak sözleşmede neler yer alacak?


    1) Kredi tutarı
    2) İpotek edilecek konuta ilişkin bilgiler (satış bedeli, adres...vb)
    3) Toplam ne kadar anapara borcu ve faizinin ödeneceğe dair bilgi. Ayrıca diğer giderlerin dağılımı
    4) Yıllık faiz oranı. Değişken faiz için ise ek olarak, baz alınacak endeksin ve uygulanacak tavan faiz oranının bilgisi
    5) Ödeme planı tablosu
    6) Temerrüde düşüldüğünde (ödemede gecikme yaşandığında) uygulanacak gecikme faiz oranı hakkında bilgi
    7) Konut sigortalarına ilişkin bilgi
  6. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    KANUN


    KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA
    DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN

    Kanun No. 5582 Kabul Tarihi : 21/2/2007



    MADDE 1 – 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanununun 45 inci maddesine birinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
    "2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilmiş alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılabilir veya haciz yoluna başvurulabilir."


    MADDE 2 – 2004 sayılı Kanunun 128 inci maddesine ikinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
    "İcra dairesi, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, satışı istenen taşınmaz için kıymet takdirini, aynı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırır."


    MADDE 3 – 2004 sayılı Kanunun 128/a maddesine birinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
    "2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, birinci fıkra uyarınca yaptırılmasına karar verilen bilirkişi incelemesi, aynı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara yaptırılır."


    MADDE 4 – 2004 sayılı Kanunun 134 üncü maddesine ikinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
    "2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, ikinci fıkrada yer alan oran yüzde yirmi olarak uygulanır."


    MADDE 5 – 2004 sayılı Kanunun 149/a maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
    "2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, ikinci fıkrada yer alan oran yüzde otuz olarak uygulanır. İstinaf talebinin reddi halinde, teminat olarak alınan tutarın yarısı tazminat olarak alacaklıya ödenir. Alacaklının satış talebinden sonra takdir edilen ve kesinleşen kıymete göre, merhunun alacağı karşılamayacağı anlaşılırsa kalan tutar teminatın geriye kalan kısmından karşılanır, varsa teminatın kalan kısmı teminatı yatırana iade edilir."


    MADDE 6 – 2004 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
    "GEÇİCİ MADDE 8 – Bu Kanunun 128 inci maddesinin üçüncü fıkrası ile 128/a maddesinin ikinci fıkrasının yürürlüğe girmesini izleyen üçüncü yılın sonuna kadar 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, taşınmaz için kıymet takdiri veya bilirkişi incelemesi, Sermaye Piyasası Kanununun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kurumların yanı sıra diğer uzman bilirkişiler marifetiyle de yapılabilir."


    MADDE 7 – 28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 3 üncü maddesine aşağıdaki bent eklenmiştir.
    "k) İpotekli Sermaye Piyasası Aracı: İpotek teminatlı menkul kıymetler, ipoteğe dayalı menkul kıymetler, ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen hisse senedi dışındaki sermaye piyasası araçları ve konut finansmanından kaynaklanan alacaklara dayalı olarak veya bu alacakların teminatı altında ihraç edilen diğer sermaye piyasası araçlarıdır."


    MADDE 8 – 2499 sayılı Kanunun 13/A maddesi madde başlığı ile birlikte aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
    "İpotek teminatlı menkul kıymetler
    MADDE 13/A – İpotek teminatlı menkul kıymetler, ihraççıların genel yükümlülüğü niteliğinde olan ve oluşturulan teminat havuzundaki varlıklar karşılık gösterilerek ihraç edilen borçlanma senetleridir. İpotek teminatlı menkul kıymetler bankalar ve bu Kanunun 39/A maddesinde tanımlanan ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilebilir.
    İhraççılar, ipotek teminatlı menkul kıymetlerin teminatı olan varlıkları, diğer varlıklarından ayrı olarak, oluşturacakları teminat havuzu içerisinde izlemekle yükümlüdür. Teminat havuzuna dahil edilen varlıklara ilişkin kayıtların tutulmasına ilişkin usûl ve esaslar Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşü alınmak suretiyle Kurulca belirlenir. Kurul, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşü alınmak suretiyle, teminat havuzuna dahil edilen varlıklara ilişkin kayıtların ihraççının yanı sıra ayrı bir kayıt kuruluşu nezdinde de tutulmasını zorunlu tutabilir.
    Teminat havuzu; yapı kullanma izni alınmış konut ve diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacaklar, ikame varlıklar ve bunların riskten korunması amacıyla yapılan sözleşmelerden oluşur. Bunlar dışında kalan varlık ve alacaklar teminat havuzuna dahil edilemez.
    Yapı kullanma izni alınmış konutlar üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ilgili konutun değerinin yüzde yetmişbeşini, yapı kullanma izni alınmış diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ise ilgili gayrimenkulun değerinin yüzde ellisini aşan kısmı, teminat değerinin hesaplanmasında dikkate alınmaz. Teminat havuzuna dahil edilecek yapı kullanma izni alınmış konut ve diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların vadesi gelmiş tüm ödemelerinin yapılmış olması şarttır.
    İkame varlıklar nakit, devlet iç borçlanma senetleri, hazine kefaletiyle ihraç edilen menkul kıymetler, Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Teşkilatına üye ülkelerin merkezi yönetimleri ile merkez bankalarınca ya da bunların kefaletiyle ihraç edilen menkul kıymetler ile Kurulca uygun görülen benzer nitelikteki varlıklardan oluşur.
    Teminat havuzundaki tüm varlıklar içerisinde yapı kullanma izni alınmış diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ve ikame varlıkların payı ayrı ayrı yüzde onbeşi aşamaz.
    İhraççılar, teminat havuzundaki varlıkların faiz, kur, kredi ve benzeri risklerden korunması amacıyla sözleşmeler yapabilir. Teminat havuzunda yer alan varlıkların riskten korunması amacıyla yapılmış sözleşmeler de teminat havuzuna dahildir.
    İpotek teminatlı menkul kıymetlerin itfasına kadar olan süre boyunca;
    a) Teminat havuzundaki varlıkların nominal değerinin ipotek teminatlı menkul kıymetlerin nominal değerine eşit ya da fazla olması,
    b) Teminat havuzundaki varlıkların getirisinin en az ipotek teminatlı menkul kıymetlerin getirisine eşit ya da fazla olması,
    c) Teminat havuzundaki varlıklardan elde edilen gelirin tutar ve ödeme dönemleri bakımından ipotek teminatlı menkul kıymet sahiplerine yapılan ödemeleri karşılaması,
    d) Teminat havuzunda yer alan varlıkların net bugünkü değerinin ipotek teminatlı menkul kıymetlerin net bugünkü değerinden yüzde ikisi oranında fazla olması,
    zorunludur. Bu fıkranın uygulanmasına ilişkin usûl ve esaslar Kurulca belirlenir.
    İlave menkul kıymet ihracı veya sekizinci fıkrada belirtilen koşulların sağlanması amacıyla teminat havuzuna yeni varlıklar dahil edilebilir. Makul bir gerekçe olması durumunda, ihraççılar, teminat sorumlusunun onayını alarak, teminat havuzuna dahil edilmiş bir varlığı teminat havuzundan çıkartabilir veya teminat havuzunda bulunmayan bir varlık ile değiştirebilirler.
    İhraççının Kurulun onayını almak suretiyle bir teminat sorumlusu belirlemesi zorunludur. Teminat sorumlusunun sahip olması gereken nitelikler Kurulca belirlenir. Kurul, ipotek teminatlı menkul kıymet sahiplerinin haklarının korunması amacıyla teminat sorumlusunun değiştirilmesini istemeye veya teminat sorumlusunu re’sen değiştirmeye yetkilidir.
    Teminat sorumlusu, bu madde kapsamında;
    a) Teminat havuzlarının oluşturulmasını ve teminat havuzlarına dahil edilen varlıkların sahip olduğu nitelikleri,
    b) Teminat havuzlarına dahil edilen varlıkların mevcudiyetini koruduğunu ve bu varlıkların sahip olduğu niteliklere ilişkin değişiklikleri,
    c) Kurul tarafından zorunlu tutulması halinde teminat havuzuna dahil edilen varlıklara ilişkin kayıtların ihraççının yanı sıra ayrı bir kayıt kuruluşu nezdinde de tutulmasını,
    d) Sekizinci fıkrada sayılan şartlara uygunluğu,
    izlemek, tespit ettiği hususlar hakkında, Kurulca belirlenecek usûl ve esaslar çerçevesinde ihraççıya ve Kurula bilgi vermekle yükümlüdür.
    Teminat sorumlusu ihraççıdan, kayıt kuruluşundan ve gerek görülen durumlarda tapu sicil müdürlüklerinden teminat havuzunda yer alan varlıklara ilişkin her türlü bilgi ve belgeyi istemeye, ilgili kayıtları incelemeye ve çalışanlardan bilgi almaya yetkilidir. İhraççılar, kayıt kuruluşu ve tapu sicil müdürlükleri teminat sorumlusunun talep ettiği bilgi ve belgeleri vermekle yükümlüdür. Teminat sorumlusu, talep ettiği bilgi ve belgelere ulaşılmasının engellenmesi halinde, durumu derhal Kurula bildirmekle yükümlüdür.
    İpotek teminatlı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, teminat havuzlarında yer alan varlıklar, teminat amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez ve iflâs masasına dahil edilemez, ayrıca bunlar hakkında ihtiyatî tedbir kararı verilemez.
    Teminat havuzunda yer alan varlıkların riskten korunması amacıyla yapılacak olan sözleşmelerde, teminat havuzu ve ipotek teminatlı menkul kıymetler tasfiye edilinceye kadar, ihraççının iflâsı durumunda sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilemeyeceğine ilişkin hüküm bulunması zorunludur.
    İhraççının ipotek teminatlı menkul kıymetlerden kaynaklanan yükümlülüklerini vadesinde yerine getirememesi, yönetiminin kamu kurumlarına devredilmesi, faaliyet izninin kaldırılması veya iflâsı halinde teminat havuzundaki varlıklardan elde edilen gelir öncelikle ipotek teminatlı menkul kıymet sahiplerine ve teminat havuzunda yer alan varlıkların riskten korunması amacıyla yapılmış olan sözleşmelerin karşı taraflarına yapılacak ödemelerde kullanılır. Bu durumda Kurul;
    a) Tedavüldeki ipotek teminatlı menkul kıymetlerin erken itfa edilmesi, teminat havuzundaki varlıkların nakde dönüştürülmesi ile bunlara ilişkin işlemleri yürütecek bir idareci atanması veya teminat havuzundaki varlıkların tedricî tasfiyesi ile tedricî tasfiyeye ilişkin işlemlerin Yatırımcıları Koruma Fonu tarafından yürütülmesi,
    b) Teminat havuzundaki varlıkların, ipotek teminatlı menkul kıymetlerden kaynaklanan her türlü yükümlülüğü üstlenecek ihraççı niteliğini haiz bir başka kuruluşa devredilmesi,
    c) İpotek teminatlı menkul kıymetlerden kaynaklanan yükümlülükleri üstlenmeksizin, teminat havuzundaki varlıkların idaresi ve bu havuzdan elde edilen gelirin ipotek teminatlı menkul kıymet sahiplerine ödenmesi işlemlerini yürütecek bir idareci atanması,
    hususlarında karar vermeye yetkilidir. Kurul, atanacak idareciye veya Yatırımcıları Koruma Fonuna bu fıkra kapsamındaki hizmetleri karşılığında teminat havuzundaki varlıklardan ödeme yapılması hususunda karar vermeye ve yapılacak ödemenin hesaplanmasına ilişkin usûl ve esasları belirlemeye yetkilidir.
    İhraççının ipotek teminatlı menkul kıymetlerden kaynaklanan ödeme yükümlülüğünü yerine getirememesi ve teminat havuzlarına dahil edilen varlıkların menkul kıymet sahiplerinin alacaklarını karşılamaya yetmemesi halinde, alacağı teminat havuzundaki varlıklarla karşılanmayan ipotek teminatlı menkul kıymet sahipleri ihraççının diğer malvarlığına başvurabilir.
    İpotek teminatlı menkul kıymetlerin ihracında 13 üncü maddede belirtilen limitler uygulanmaz. İpotek teminatlı menkul kıymet ihraç limiti, ihraç şartları, teminat havuzundaki varlıkların riskten korunması amacıyla yapılabilecek sözleşmeler ve bu menkul kıymetlerin Kurul kaydına alınmasına ilişkin usûl ve esaslar ile ipotek teminatlı menkul kıymetlerle ilgili diğer hususlar Kurulca belirlenir."


    MADDE 9 – 2499 sayılı Kanuna 13/A maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 13/B maddesi eklenmiştir.
    "Varlık teminatlı menkul kıymetler
    MADDE 13/B – Varlık teminatlı menkul kıymetler; ihraççıların genel yükümlülüğü niteliğinde olan, alacaklar ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanma senetleridir. Varlık teminatlı menkul kıymet ihraç edecek kuruluşlar, ihraç limiti, ihraç şartları, teminat gösterilebilecek alacak ve varlık türleri, teminat gösterilebilecek varlıklara ilişkin sınırlamalar, teminat gösterilen alacak ve varlıkların değerlenmesi ve raporlanmasına ilişkin usûl ve esaslar Kurulca belirlenir.
    Teminat gösterilen alacak ve varlıkların kayıtlarının tutulmasına ilişkin usûl ve esaslar Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşü alınmak suretiyle Kurulca belirlenir.
    Kurul ihraççının bir teminat sorumlusu belirlemesini zorunlu tutabilir. Teminat sorumlusu teminat havuzlarına dahil edilen varlıkların mevcudiyetini ve niteliklerini, teminat havuzlarının oluşturulmasını ve varlıkların teminat havuzlarında izlenmesini izlemek, tespit ettiği hususlar hakkında Kurulca belirlenecek usûl ve esaslar çerçevesinde, ihraççıya ve Kurula bilgi vermekle yükümlüdür.
    Teminat sorumlusu ihraççıdan, kayıt kuruluşundan ve gerek görülen durumlarda tapu sicil müdürlüklerinden teminat havuzunda yer alan varlıklara ilişkin her türlü bilgi ve belgeyi istemeye, ilgili kayıtları incelemeye ve çalışanlardan bilgi almaya yetkilidir. İhraççılar, kayıt kuruluşu ve tapu sicil müdürlükleri teminat sorumlusunun talep ettiği bilgi ve belgeleri vermekle yükümlüdür. Teminat sorumlusu, talep ettiği bilgi ve belgelere ulaşmasının engellenmesi halinde, durumu derhal Kurula bildirmekle yükümlüdür.
    Varlık teminatlı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar teminat havuzlarında yer alan varlıklar, teminat amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez ve iflâs masasına dahil edilemez, ayrıca bunlar hakkında ihtiyatî tedbir kararı verilemez.
    Kurul, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşü alınmak suretiyle teminat havuzuna dahil edilen varlıklara ilişkin kayıtların ihraççının yanı sıra ayrı bir kayıt kuruluşu nezdinde de tutulmasını zorunlu tutabilir.
    Teminat sorumlusunun sahip olması gereken nitelikler Kurulca belirlenir. Kurul, varlık teminatlı menkul kıymet sahiplerinin haklarının korunması amacıyla teminat sorumlusunun değiştirilmesini istemeye veya teminat sorumlusunu re'sen değiştirmeye yetkilidir."


    MADDE 10 – 2499 sayılı Kanunun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
    "r) Gayrimenkullerin değerlemesini yapabilecek değerleme kurumlarından sermaye piyasasında değerleme faaliyetinde bulunacaklara ilişkin şartları belirlemek ve bu şartlara uyan değerleme kurumlarını listeler halinde ilan etmek; bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların takibinde ve 38/A maddesinin dördüncü fıkrası çerçevesinde yapılacak değerlemelerde, ilgili taşınmaz için değerleme yapacak kişi ve kurumlara ilişkin şartları belirlemek ve bu şartlara uyan kişi ve kurumları listeler halinde ilan etmek,"


    MADDE 11 – 2499 sayılı Kanunun 28 inci maddesinin (b) fıkrasına ikinci paragrafından sonra gelmek üzere aşağıdaki paragraf eklenmiştir.
    "İpotek teminatlı menkul kıymetler teminat havuzunun, varlık teminatlı menkul kıymetler teminat havuzunun, konut finansmanı fonunun, varlık finansmanı fonunun ve yatırım fonunun üçer aylık dönemlerin son işgününde, net varlık değerlerinin yüzbinde beşini aşmamak üzere hesaplanacak kayda alma ücreti, izleyen on işgünü içerisinde Özel Hesaba yatırılır. Bu paragrafta belirtilen oranı aşmamak kaydıyla kayda alma ücretinin oranı Bakanlar Kurulunca belirlenir."


    MADDE 12 – 2499 sayılı Kanunun 38 inci maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 38/A, 38/B ve 38/C maddeleri eklenmiştir.
    "Konut finansmanı
    MADDE 38/A – Konut finansmanı, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılmasıdır. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır.
    Konut finansmanı kuruluşları konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleridir.
    Hazine Müsteşarlığı konut finansmanına ilişkin sigorta sözleşmeleri ile ilgili usûl ve esasları Türkiye Sigorta ve Reasürans Şirketleri Birliği'nin, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı ise konut finansmanı kapsamındaki kredilerin yeniden finansmanına ilişkin usûl ve esasları Türkiye Bankalar Birliğinin görüşlerini alarak belirlemeye yetkilidir.
    Kurul, ihraç edilecek ipotekli sermaye piyasası araçlarının dayanağı veya teminatı olan kredi ve finansal kiralama alacakları için, kredi açılması veya finansal kiralama sözleşmesi yapılması, bu alacakların konut finansman fonu portföyüne alınması ya da ipotek teminatlı menkul kıymetlere dayanak oluşturan teminat havuzuna dahil edilmesi veya fon portföyüne alınan ya da teminat havuzuna dahil edilen alacakların yeniden değerlenmesi aşamalarında, konut değerlemesinin gayrimenkul değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya kurumlar tarafından yapılmış olmasını zorunlu tutmaya yetkilidir.
    Konut finansmanı fonu
    MADDE 38/B – Konut finansmanı fonu, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığıdır.
    Fon kurucuları, fon portföyünde yer alan kredilerin ve bunlarla bağlantılı işlemlerin ödemelerine aracılık edenler, fon kurma limiti, portföyün riskten korunması veya kredi değerliliğinin artırılması amacıyla yapılan sözleşmeler dahil fon portföyüne alınabilecek varlık türleri, portföy sınırlamaları ile ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin ihraç ve Kurul kaydına alınmasına ilişkin usûl ve esaslar Kurulca belirlenir. Kurucular, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yönelik garanti verebilirler.
    Fonun tüzel kişiliği yoktur, ancak malvarlığı kurucunun mal varlığından ayrıdır. Fon malvarlığı, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, başka bir amaçla tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, ihtiyatî tedbir kararı verilemez ve iflâs masasına dahil edilemez.
    Fon kurulu, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin sahiplerinin haklarını koruyacak şekilde fonu temsil eder ve yönetir. Fon portföyüne alınan varlıkların kayıtlarının doğruluğundan ve bu varlıkların korunması ve saklanmasından fon kurulu sorumludur. Fon kuruluna ilişkin şartlar ile fon varlıklarının yönetimine ilişkin usûl ve esaslar Kurulca belirlenir.
    Kurucu, fon kurulu ve ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin sahipleri arasındaki ilişkilere bu Kanunda ve ilgili mevzuatta hüküm bulunmayan hallerde Borçlar Kanununun vekâlet akdi hükümleri uygulanır.
    Kurul, fon portföyündeki varlıklara ilişkin kayıtların ayrı bir kayıt kuruluşu nezdinde de tutulmasını zorunlu tutabilir.
    İpotekle teminat altına alınmış bir kredi veya konusu gayrimenkul olan bir finansal kiralama sözleşmesinden kaynaklanan alacakların fon portföyüne alınması halinde, kredi veya alacağın fona devredildiği hususu ilgili gayrimenkulün tapu sicilinde beyanlar hanesine kaydedilir. Kurul, ipotekle teminat altına alınmış bir kredi veya konusu gayrimenkul olan bir finansal kiralama sözleşmesinden kaynaklanan alacakların fon portföyüne alınması halinde, ipoteğin veya mülkiyetin; fon hesabına, kurucu adına tapuya tescil ettirilmesini zorunlu tutabilir.
    Fon içtüzüğü, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin sahipleri, kurucu ve fon kurulu arasında, fon portföyünün inançlı mülkiyet esaslarına göre saklanmasını ve vekâlet akdi hükümlerine göre yönetimini konu alan iltihakî bir sözleşmedir.
    Fon içtüzüğü ve Kurulca belirlenecek diğer belgelerle birlikte, fon kuruluşuna izin verilmesi ve ihraç edilecek ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin kayda alınması talebiyle Kurula başvurulması zorunludur.
    Fon portföyü farklı sınıflara ayrılarak bu sınıflar üzerine farklı haklar içeren ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç edilebilir. Farklı ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraçları ile ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin sahiplerine verdiği haklara ilişkin esasların fon içtüzüğünde belirlenmesi şarttır.
    Kurul, portföydeki varlıkların değerleme esaslarına, fonun faaliyet ve yönetim ilkelerine, birleşmesine, sona ermesine ve tasfiyesine, fon içtüzüğü, fon yönetim sözleşmesi ve saklama sözleşmesinin kapsamına, değiştirilmesine, tescil ve ilanına ilişkin usûl ve esasları belirlemeye yetkilidir.
    Kurucu veya fonun geri ödeme güçlüğüne düşmesi halinde Kurul, fonun yönetim ve temsilinin Yatırımcıları Koruma Fonu veya atanacak diğer bir fon kurulu tarafından yürütülmesine veya fonun başka bir kurucuya devredilmesine karar verebilir. Bu durumda, kurucunun garanti vermiş olması halinde, ihraç edilen sermaye piyasası araçlarının geri ödemelerinin fon malvarlığından karşılanamayan kısmının tam ve zamanında yapılmasına ilişkin yükümlülüğü devam eder. Kurul, atanacak fon kuruluna veya Yatırımcıları Koruma Fonuna bu fıkra kapsamındaki hizmetleri karşılığında fon malvarlığından ödeme yapılması hususunda karar vermeye ve yapılacak ödemenin hesaplanmasına ilişkin usûl ve esasları belirlemeye yetkilidir.
    Fon kurucusunun iflâsı veya tasfiyesi veya fon kurulu üyelerinin iflâsı halinde Kurul, gerekli tedbirleri almaya yetkilidir.
    Varlık finansmanı fonu
    MADDE 38/C – Varlık finansmanı fonu, ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, varlığa dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığıdır. Varlık finansmanı fonu portföylerine alınabilecek varlıklar Kurulca belirlenir.
    Bu Kanunun 38/B maddesinin birinci fıkra hükmü dışındaki diğer fıkra hükümleri, varlık finansmanı fonları için de uygulanır."


    MADDE 13 – 2499 sayılı Kanunun 39 uncu maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
    "MADDE 39 – Diğer sermaye piyasası kurumları; kuruluş ve faaliyet esasları Kurulca belirlenen, sermaye piyasası araçlarının takas ve saklanması, derecelendirilmesi, ihraççıların ve sermaye piyasası kurumlarının denetlenmesi ile uğraşan kuruluşlar, yatırım danışmanlığı, portföy yönetimi gibi sermaye piyasası faaliyetlerini yerine getiren şirketler, varlık yönetim şirketleri, ipotek finansmanı kuruluşları, konut finansmanı fonları, varlık finansmanı fonları, risk sermayesi yatırım fonları, risk sermayesi yatırım ortaklıkları, vadeli işlemler aracılık şirketleri, sermaye piyasasında faaliyette bulunacak gayrimenkul değerleme kurumları ve portföy saklama şirketleridir."


    MADDE 14 – 2499 sayılı Kanunun 39 uncu maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 39/A maddesi eklenmiştir.
    "İpotek finansmanı kuruluşları
    MADDE 39/A – İpotek finansmanı kuruluşları, münhasıran konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması, devredilmesi, devralınan alacaklardan oluşan varlıkların yönetimi ve alacakların teminat olarak alınması suretiyle kaynak temini amacıyla kurulan, sermaye piyasası kurumu niteliğini haiz anonim ortaklıklardır. İpotek finansmanı kuruluşları faaliyetlerinin gerektirdiği risk yönetimi amaçlı işlemleri yürütebilirler.
    İpotek finansmanı kuruluşlarının nakden ve her türlü muvazaadan âri olarak ödenmiş sermayeleri 5411 sayılı Bankacılık Kanununda kalkınma ve yatırım bankaları için öngörülen tutardan az olamaz. Kurucularının ve sermayelerinin veya oy haklarının doğrudan veya dolaylı olarak yüzde on veya daha fazlasını teşkil eden paylar ile bu oranın altında olsa dahi yönetim kurullarına üye belirleme imtiyazı veren payların sahiplerinin 5411 sayılı Bankacılık Kanununda banka kurucu ortakları için aranan şartları taşımaları zorunludur.
    Konut finansmanından kaynaklanan alacakların ve diğer varlıkların teminat gösterilmesi suretiyle ipotek finansmanı kuruluşlarından kaynak temin edilmesi halinde, teminat gösterilen varlıklar, başka bir amaçla tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere üçüncü şahıslar tarafından haczedilemez, ihtiyatî tedbir kararı verilemez ve iflâs masasına dahil edilemez. Kurul, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşünü almak suretiyle, teminat gösterilen varlıklara ilişkin kayıtların ayrı bir kayıt kuruluşu nezdinde de tutulmasını zorunlu tutabilir.
    İpotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşuna, faaliyet ilke ve esaslarına, faaliyetler itibarıyla izin esaslarına, tâbi olacakları yükümlülüklere ilişkin hususlar, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşünü almak suretiyle, Kurul tarafından belirlenir. İpotek finansmanı kuruluşlarının kuruluş ve faaliyet izni almak üzere Kurula başvurması şarttır. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun gözetim ve denetimine tâbi olan bir kuruluşun iştirak etmesi öngörülen ipotek finansmanı kuruluşları için kuruluş izni alınmak üzere Kurula başvurulması halinde, kuruluş izni verilebilmesi için Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun uygun görüşünün alınması zorunludur."


    MADDE 15 – 2499 sayılı Kanuna 40/C maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 40/D maddesi eklenmiştir.
    "Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği
    MADDE 40/D – Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorundadırlar. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdür. Anılan yükümlülüğe uymayan kimselerin lisansı Kurulca iptal edilir.
    Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak, eğitim ve sertifika vermek, Birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak, haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak, kendisine mevzuatla verilen veya Kurulca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek, Birlik Statüsünde öngörülen disiplin cezalarını vermek, ilgili konularda üyeleri temsilen ilgili kuruluşlarla işbirliği yapmak, mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek bu konuda üyeleri aydınlatmakla görevli ve yetkilidir.
    Birlik, bölgesel ve ülke genelinde gayrimenkul değerleri konusunda istatistikler oluşturur ve yayınlar. Konut finansmanı kapsamında yapılan değerlemelere ilişkin bilgilerin, Birlik tarafından belirlenecek usûl ve esaslara göre Birliğe iletilmesi zorunludur.
    Birlik, alacağı kararlarda ve yapacağı düzenlemelerde, bu Kanuna, Kurul yönetmelik, tebliğ ve kararlarına ve ilgili diğer mevzuata uymakla yükümlüdür.
    Üyeler, Birlik Statüsüne ve Birlikçe alınacak kararlara uymak zorundadırlar.
    Birlik, 40/C maddesindeki hükümlere tâbidir."


    MADDE 16 – 2499 sayılı Kanunun 46/A maddesinin birinci fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
    "Kurul, 46 ncı maddenin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca tedricî tasfiyesine karar verilmesi halinde ipotek finansmanı kuruluşunun tedricî tasfiyesinin Fon tarafından yürütülmesine, ayrıca ihraççının yükümlülüklerini vadesinde yerine getirememesi, yükümlülüklerinin toplam değerinin varlıklarının toplam değerini aşması, yönetiminin kamu kurumlarına devredilmesi, faaliyet izninin kaldırılması veya iflâsı halinde ipotek teminatlı menkul kıymetler ve varlık teminatlı menkul kıymetlerin teminatı olan varlıklardan oluşan teminat havuzları ile kurucusunun veya konut finansmanı fonu veya varlık finansmanı fonunun geri ödeme güçlüğüne düşmesi halinde konut finansmanı fonu ve varlık finansmanı fonu malvarlıklarının tedricî tasfiyesinin veya idaresinin Fon tarafından yürütülmesine karar verebilir. Bu fıkra uyarınca Fon tarafından yapılacak tedricî tasfiye ve idareye ilişkin harcamalarda Fon gelirlerinden hangilerinin kullanılabileceği Kurul tarafından belirlenir."


    MADDE 17 – 2499 sayılı Kanuna 46/B maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 46/C maddesi eklenmiştir.
    " İpotek finansmanı kuruluşlarının tedricî tasfiyesi
    MADDE 46/C – Bu Kanunun 46 ncı maddesinin birinci fıkrasının (h) bendi uyarınca yetkileri kaldırılan ipotek finansmanı kuruluşlarının tedricî tasfiyelerine Kurulca karar verilebilir. Bu kurumların tasfiye işlemleri Yatırımcıları Koruma Fonu tarafından yürütülür.
    Tedricî tasfiyenin amacı, ipotek finansmanı kuruluşlarının mal varlığını işin niteliğine göre aynen veya nakde çevirmek suretiyle elde edilen bedeli tahsis ederek tasfiye etmektir. Tedricî tasfiye karar ve işlemlerinde 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu ve diğer mevzuatın tasfiye ile ilgili hükümleri uygulanmaz. İpotek finansmanı kuruluşlarının tedricî tasfiyelerinin uygulama usûl ve esasları Kurulca belirlenir.
    Tedricî tasfiye kararı verildikten sonra, ipotek finansmanı kuruluşunun yasal organlarının görev ve yetkileri, tasfiye sonuçlanıncaya kadar Yatırımcıları Koruma Fonu tarafından yerine getirilir. Ancak, 46 ncı maddenin birinci fıkrasının (h) bendi hükmü saklıdır.
    Hakkında tedricî tasfiye kararı verilen ipotek finansmanı kuruluşunun ödemeleri durur ve konut finansmanı fonları, varlık finansmanı fonları malvarlıkları ile varlık teminatlı menkul kıymetler ve ipotek teminatlı menkul kıymetler teminat havuzları hariç tüm mal varlığı üzerinde, bu karar tarihi itibarıyla sadece Fon tarafından tasarruf edilebilir. Fon, ipotek finansmanı kuruluşunun aktif ve pasifini tespit eder. İpotek finansmanı kuruluşunun, tasfiye kapsamında yer alan yükümlülüklerinden, nakit borçları, tedricî tasfiye kararının verildiği tarihteki anapara ve işlemiş faizleri toplamı üzerinden hesaplanır. İpotek finansmanı kuruluşunun tedricî tasfiye kararının verilmesinden sonra vadesi gelen menkul kıymetlerinden doğan hak ve borçları da, vadeleri itibarıyla belirlenir. İpotek finansmanı kuruluşunun, vadeli borçlarına vadeden, diğer borçlarına ise tedricî tasfiye tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunî Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanunun 2 nci maddesinin üçüncü fıkrasında öngörülen kanunî temerrüt faizi yürütülür. Mevzuat uyarınca ipotek finansmanı kuruluşu tarafından verilmiş teminatlar da, aktifin hesabında dikkate alınır.
    Fon, ipotek finansmanı kuruluşunun tasfiye kapsamında yer alan gerçek hak sahiplerini ve alacak tutarlarını, Kuruldaki kayıtlar, ipotek finansmanı kuruluşunun kayıtları, bu kuruluşun ilgili olduğu diğer resmi ve özel kurumların kayıtları ile güvenilir bulunan diğer bilgi ve belgelere dayanarak tespit eder. İcra ve İflâs Kanununun 278, 279 ve 280 inci maddelerinde yazılı hallerin varlığı halinde, Fon tarafından iptal davası açılabilir.
    İpotek finansmanı kuruluşunun malvarlığı, tasfiyenin amacı kapsamında yer alan hak sahiplerinin alacağının ödenmesinde kullanılır. Ancak, tasfiye bakiyesi bu alacakların tamamının karşılanmasına yetmezse, ödemeler garameten yapılır. Bu alacaklar tamamen karşılandıktan sonra artan kısımdan, öncelikle kamu alacakları ve kalandan Fonun yaptığı tasfiye giderleri nedeniyle doğan alacağı ödenir. Bakiye, diğer alacaklılara tahsis edilir. İpotek finansmanı kuruluşunun aktifleri, tasfiyenin amacı kapsamındaki hak sahiplerinin alacaklarını, Fondan yapılan ödemeleri ve tasfiye giderlerini karşılamaya yetmezse, Fon, Kurulun uygun görüşüyle ipotek finansmanı kuruluşunun iflâsını isteyebilir."


    MADDE 18 – 2499 sayılı Kanunun 47 nci maddesinin birinci fıkrasının (A) bendinin (5) numaralı alt bendi ile (C) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
    "5. Sermaye piyasası kurumlarına, bu Kanunun 13/A ve 13/B maddeleri kapsamındaki teminat sorumlularına ve 38/B ve 38/C maddeleri kapsamındaki fon kuruluna; sermaye piyasası faaliyetleri sebebiyle veya emanetçi sıfatıyla veya idare etmek için veya teminat olarak veyahut her ne nam altında olursa olsun, kayden veya fiziken tevdi veya teslim edilen sermaye piyasası araçları, nakit ve diğer her türlü kıymeti kendisinin veya başkasının menfaatine satan veya rehneden veya her ne şekilde olursa olsun kullanan, gizleyen yahut inkâr eyleyen veyahut bu amaca ulaşmak ya da bu fiillerini gizlemek için bilgisayar ortamında tutulanlar dahil kayıtları tahvil ve tağyir eden ilgili gerçek kişilerle tüzel kişilerin yetkilileri,"
    "C) Bu Kanunun 6 ncı maddesinin ikinci fıkrasına, 7, 9, 10, 10/A, 11, 12 nci maddelerine, 13 üncü maddesinin beşinci fıkrasına, 13/A maddesinin ikinci, üçüncü, dördüncü, beşinci, altıncı, sekizinci, dokuzuncu, onuncu, onbirinci, onikinci, onüçüncü, ondördüncü ve onbeşinci fıkralarına, 13/B maddesinin üçüncü, dördüncü ve beşinci fıkralarına, 14 üncü maddesinin üçüncü fıkrasına, 15 inci maddesinin birinci, ikinci, üçüncü, dördüncü ve beşinci fıkralarına, 16, 16/A maddelerine, 25 inci maddesinin (a) bendine, 28 inci maddesinin (b) bendine, 34 üncü maddesine, 38 inci maddesine, 38/A maddesine, 38/B maddesinin üçüncü, dördüncü, yedinci, dokuzuncu, onuncu ve onikinci fıkralarına, 38/C maddesi kapsamında 38/B maddesinin üçüncü, dördüncü, yedinci, dokuzuncu, onuncu ve onikinci fıkralarına, 39/A maddesine, 40/B ve 40/D maddelerine, 45 inci maddesine, 46 ncı maddesinin ikinci ve beşinci fıkralarına, 46/A, 46/B ve 46/C maddelerine aykırı hareket edenler binikiyüzelli gün adlî para cezası ile cezalandırılırlar."


    MADDE 19 – 2499 sayılı Kanunun 47/A maddesine dördüncü fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
    "Kanunun 40/D maddesinin beşinci fıkrasındaki yükümlülüğe uymayan üyelere, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Yönetim Kurulunca bin YTL'den beşbin YTL'ye kadar para cezası verilir. Birlik, verdiği cezaları ilgiliye tebliğ eder ve tahsil ve gelir kaydı için Yatırımcıları Koruma Fonuna bildirir."


    MADDE 20 – 2499 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici maddeler eklenmiştir.
    "GEÇİCİ MADDE 10 – Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren azami iki yıl içinde yürürlüğe konulur. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, bu süre içerisinde Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için Kurula başvurmakla yükümlüdürler.
    Bu üyelik başvuruları Kurul tarafından sonuçlandırılır. Kurul, Birlik Statüsünün yürürlüğe girmesini izleyen bir ay içinde Birlik üyelerini ilk genel kurul toplantısına çağırır. İlk genel kurula ait masraflar, Birlik organları oluştuktan sonra Kurula geri ödenmek üzere Kurul tarafından karşılanır.
    GEÇİCİ MADDE 11 – Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler, bu maddenin yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu Kanunun 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilirler. Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri, bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrası kapsamında kabul edilir. Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre akdedilen sözleşmelerde, her halükârda borcun vadesinden önce ödenmesi durumunda 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10 uncu maddesinin dördüncü fıkrası hükümleri uygulanır.
    GEÇİCİ MADDE 12 - Finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri, bu Kanunun 38/A maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içerisinde konut finansmanı faaliyetinde bulunamaz."


    MADDE 21 – 23/2/1995 tarihli ve 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 3 üncü maddesine aşağıdaki bent eklenmiştir.
    "r) Konut finansmanı kuruluşu: 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen kuruluşları,"


    MADDE 22 – 4077 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
    "İmalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve 10 uncu maddenin beşinci fıkrasına veya 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı müteselsilen sorumludur. 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ve kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlıdır. Konut finansmanı kuruluşları tarafından 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre verilen kredilerin devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz. Ayıplı malın neden olduğu zarardan dolayı birden fazla kimse sorumlu olduğu takdirde bunlar müteselsilen sorumludurlar. Satılan malın ayıplı olduğunun bilinmemesi bu sorumluluğu ortadan kaldırmaz."


    MADDE 23 – 4077 sayılı Kanunun 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
    "İlan ve taahhüt edilen mal veya hizmetin teslimatının veya ifasının hiç ya da gereği gibi yapılmaması durumunda, satıcı, sağlayıcı, bayi, acente, imalatçı-üretici, ithalatçı ve 10 uncu maddenin beşinci fıkrasına göre kredi veren müteselsilen sorumludur. İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının hiç, gereği gibi ya da zamanında yapılmaması durumunda, 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, sağlayıcı, bayi, acente, imalatçı-üretici, ithalatçı ile birlikte, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumludur. Konut finansmanı kuruluşları tarafından 10/B maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre verilen kredilerin devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz."


    MADDE 24 – 4077 sayılı Kanuna 10/A maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki 10/B maddesi eklenmiştir.
    "Konut Finansmanı Sözleşmeleri
    MADDE 10/B – Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermek zorundadır. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbesttir.
    Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilecek genel bilgilerin kapsamı ve Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun standartları ilgili birliklerin görüşü alınmak suretiyle Bakanlık tarafından belirlenir. Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun tüketiciye verilmesini takip eden bir iş günü geçmeden imzalanan sözleşme geçersizdir.
    Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede öngörülen şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemez.
    Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş iş günü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlüdür.
    Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.
    Finansal kiralama işlemlerinde, tüketicinin muacceliyet uyarısında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlüdür. Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi veya kurumlara kıymet takdiri yaptırtır. Takdir edilen kıymet, satıştan en az on iş günü önce tüketiciye bildirilir. Konut finansmanı kuruluşu takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi davranmak suretiyle konutun satışını gerçekleştirir. Tüketici, konut finansmanı kuruluşunun zararının konutun satışından elde edilen bedeli aşan kısmından sorumludur. Konutun satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye ödenir. Konut finansmanına yönelik finansal kiralama işlemlerinde 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanununun 7, 25 ve 31 inci maddeleri uygulanmaz.
    Konutun satışının gerçekleştirilmesi ve elde edilen bedelin kalan borcu aşan kısmının tüketiciye ödenmesini takiben tüketici veya zilyedliğin devredilmiş olması halinde zilyedliği elinde bulunduran üçüncü şahıslar konutu tahliye etme yükümlülüğü altındadır. Konutun tahliye edilmemesi halinde konut sahibi 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanununun 26 ncı ve 27 nci maddeleri uyarınca tüketici veya zilyedliğin devredilmiş olması halinde zilyedliği elinde bulunduran üçüncü şahıslar aleyhine icra yoluna başvurabilir.
    Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemez.
    2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlı konut finansmanından kaynaklanan işlemlerde kredi veren konut finansmanı kuruluşu, krediyi belirli bir konutun satın alınması ya da belirli bir satıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, konutun hiç ya da zamanında teslim edilmemesi halinde kredi veren satıcı ile birlikte, tüketiciye karşı, kullandırılan kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olur. Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin ipotek finansmanı kuruluşlarına, konut finansmanı fonlarına veya ipotek teminatlı menkul kıymet teminat havuzlarına devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmaz.
    Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaktır. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteme hakkına sahiptir. Ayrıca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
    Kredilerde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu madde kapsamında faiz olarak kabul edilir.
    Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Oranın sabit olarak belirlenmesi halinde sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez. Oranın değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutarı yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurt içinde veya yurt dışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır. Bu amaçlarla kullanılabilecek referans faizler ve endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usûl ve esaslar ise Bakanlık tarafından belirlenir.
    Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktarı önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlüdür. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasında Bakanlık tarafından çıkartılan ilgili yönetmelik hükümleri uygulanır.
    Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme ücreti gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemez.
    Konut finansmanı sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer verilmesi zorunludur:
    a) Konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için toplam kira bedeli,
    b) Kredi sözleşmeleri için üzerine ipotek tesis edilen konuta, finansal kiralama sözleşmeleri için finansal kiralamaya konu olan konuta ilişkin bilgiler,
    c) Yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı (değişken faizli sözleşmelerde yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı başlangıç ve azami faiz oranı için ayrı ayrı hesaplanır),
    d) Toplam borç tutarının anapara, faiz ve diğer giderler itibarıyla dağılımı (değişken faizli sözleşmelerde başlangıç faiz oranı veya kira bedeli ve azami faiz oranı veya kira bedeli esas alınarak hesaplanacak toplam borç tutarları),
    e) Değişken faizli sözleşmelerde baz alınan endeks ve faiz oranındaki veya kira bedellerindeki değişmenin hesaplanma yöntemi,
    f) İlk yıl için dönemsel olarak, kalan yıllar için yıllık olarak hazırlanan, ödenen anapara, ödenen faiz, diğer giderler, kalan anapara, ilgili dönemler için geri ödeme veya kira bedellerinin yer aldığı ödeme planı (Değişken faizli sözleşmelerde, başlangıç ve azami faiz oranları kullanılarak iki ayrı ödeme planı oluşturulur.),
    g) Geri ödeme veya kira ödeme sayısı, ödeme tarihleri, belirlenen ödeme tarihinin resmi tatile gelmesi durumunda ödemelerin ne zaman yapılacağı, ilk ve son ödeme tarihleri,
    h) İstenecek teminatlar,
    i) Ödemelerde temerrüde düşülmesi halinde, kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının (değişken faizli sözleşmelerde cari faiz oranının) yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı, finansal kiralama sözleşmeleri için uygulanacak gecikme faiz oranı,
    j) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
    k) Kredi geri ödemelerinin veya kira ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin şartlar ve sabit faizli sözleşmelerde erken ödeme ücreti öngörülmekte ise hesaplanmasına ilişkin esaslar,
    l) Kredinin veya kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda, kira ve geri ödeme tutarları ile toplam borç tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkate alınacağına ilişkin şartlar,
    m) Sözleşmeye konu olan konutta kıymet takdiri yapılmasını gerektirebilecek haller ve kıymet takdirinin kimler tarafından yapılabileceği,
    n) Varsa sözleşmeye konu olan konuta ilişkin sigorta bilgileri.
    Tüketiciye gönderilecek dönemsel ödeme dekontlarında ödemelerin onbeşinci fıkranın (d) bendinde yer aldığı şekliyle dağılımına ve kalan borç miktarına yer verilir.
    Bu maddenin uygulanmasında, konut yapı kooperatiflerinin gerçek kişi ortakları tüketici kabul edilir."


    MADDE 25 – 4077 sayılı Kanunun 25 inci maddesinin ikinci fıkrasında yer alan "10/A maddesinde," ibaresinden sonra gelmek üzere "10/B maddesinde," ibaresi eklenmiştir.


    MADDE 26 – 10/6/1985 tarihli ve 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanununun 15 inci maddesine aşağıdaki fıkralar eklenmiştir.
    "Ancak, tüketicilerin konut edinmesine veya yatırımlara finansman sağlayan finansal kiralama işlemlerinde kiracı, kiracılık sıfatını ve/veya sözleşmeden doğan hak ve/veya yükümlülüklerini, kiralayandan yazılı izin alınması kaydıyla devredebilir. İş bu devir nedeniyle finansal kiralama sözleşmesinde yapılan kiracı değişikliği, bu Kanunun 8 inci maddesi çerçevesinde tescil edilir veya şerh olunur.
    Konut finansmanı kapsamında yapılan finansal kiralama işlemlerinde kiracı, kiralayana bilgi vermek, diğer finansal kiralama işlemlerinde ise sözleşmede hüküm bulunmak kaydıyla finansal kiralama konusu malın zilyetliğini bir başkasına devredebilir."


    MADDE 27 – 2/3/1984 tarihli ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanununa aşağıdaki ek madde eklenmiştir.
    "EK MADDE 10 – Toplu Konut İdaresi Başkanlığının konut satışından kaynaklanan ipotekli veya ipoteksiz alacakları, ipotek finansmanı kuruluşları tarafından devralınabilir ve devredilebilir."


    MADDE 28 – 31/12/1960 tarihli ve 193 sayılı Kanunun 75 inci maddesinin ikinci fıkrasının (1) ve (5) numaralı bentleri aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
    "1. Her nevi hisse senetlerinin kâr payları (kurucu hisse senetleri ve diğer intifa hisse senetlerine verilen kâr payları ve pay sahiplerine hazırlık dönemi için faiz olarak veya başka adlarla yapılan her türlü ödemeler ile Sermaye Piyasası Kanununa göre kurulan yatırım fonları katılma belgelerine ödenen kâr payları ile konut finansmanı fonlarını temsilen ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlere ve varlık finansmanı fonlarını temsilen ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetlere ödenen faiz, kâr payı veya benzeri gelirler dahil.);"
    "5. Her nevi tahvil (ipotek finansmanı kuruluşları ve konut finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler hariç ipotekli sermaye piyasası araçları, varlık teminatlı menkul kıymetler dahil) ve Hazine bonosu faizleri ile Toplu Konut İdaresi, Kamu Ortaklığı İdaresi ve Özelleştirme İdaresince çıkarılan menkul kıymetlerden sağlanan gelirler (Döviz cinsinden yahut dövize, altına veya başka bir değere endeksli menkul kıymetlerin itfası sırasında oluşan değer artışları irat sayılmaz.);"


    MADDE 29 – 193 sayılı Kanunun 94 üncü maddesinin birinci fıkrasının (7) numaralı bendinin (e) alt bendinden sonra gelmek üzere aşağıdaki alt bent eklenmiş ve mevcut (f) alt bendi (g) alt bendi olarak teselsül ettirilmiştir.
    "f) İpotek finansmanı kuruluşları ve konut finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen ipotekli sermaye piyasası araçlarından elde edilen kâr payı ve faiz gelirlerinden,"


    MADDE 30 – 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 29 uncu maddesinin (i) ve (u) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki bent eklenmiştir.
    "i) Emeklilik sözleşmeleri, hayat sigortaları (hayat sigortalarında ferdi kaza, hastalık sonucu maluliyet ve tehlikeli hastalıklar teminatlarının da ek teminat olarak verildiği sözleşmeler dahil) ve sağlık sigortaları ile ihracata ait nakliyat sigortalarında ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanı kapsamında yapılan sigortalarda sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar"
    "u) Bankalar, sigorta şirketleri, emeklilik şirketleri ve ipotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşlarında veya sermayelerini artırdıkları sırada çıkardıkları hisse senetlerinin itibarî değerlerinin üzerinde elden çıkarılması sonucu kendi lehlerine kalan paralar,"
    "y) İpotek finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı kuruluşlarının ve konut finansmanı fonlarının, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanı kapsamında yaptıkları tüm işlemler dolayısıyla lehe alınan paralar."


    MADDE 31 – 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 59 uncu maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki bentler eklenmiştir.
    "o) Konut finansmanı kuruluşları ve ipotek finansmanı kuruluşları tarafından 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinde tanımlanan konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri,
    p) 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinde tanımlanan konut finansmanı amacıyla yapılacak finansal kiralamalarda kiralanan konutların kiracıya devri,
    r) Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından konut satışları nedeniyle tesis olunacak ipotek işlemleri."


    MADDE 32 – A) 492 sayılı Kanuna bağlı (1) sayılı tarifenin "(A) Mahkeme Harçları" başlıklı bölümünün "III- Karar ve ilam harcı" başlıklı fıkrasının "1. Nispi harç" başlıklı bendinin, (e) alt bendinden sonra gelmek üzere aşağıdaki alt bent eklenmiştir.
    "f) Konusu belli bir değerle ilgili bulunan davalarda ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, ihalenin feshi talepleri ile ilgili olarak esas hakkında karar verilmesi halinde hüküm altına alınan anlaşmazlık konusu değer üzerinden Binde 54
    Bakanlar Kurulu, dava çeşitleri itibarıyla birlikte veya ayrı ayrı olmak üzere bu alt bentte yazılı nispeti binde 10'a kadar indirmeye veya Kanunda yazılı nispete kadar çıkarmaya yetkilidir."
    B) 492 sayılı Kanuna bağlı (1) sayılı tarifenin "(B) İcra ve iflâs harçları" bölümünün "I-İcra harçları" başlıklı fıkrasının "3. Değeri belli olan icra takiplerinde tahsil harcı, değer üzerinden:" başlıklı bendinin sonuna aşağıdaki alt bent eklenmiştir.
    "h) 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, bu bentte belirtilen tahsil harçları dörtte biri oranında uygulanır."


    MADDE 33 – 492 sayılı Kanuna bağlı (8) sayılı tarifenin "XI. Finansal faaliyet harçları" bölümünün (10) numaralı fıkrası yürürlükten kaldırılmıştır.


    MADDE 34 – 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa bağlı (2) sayılı tablonun "IV-Ticari ve medeni işlerle ilgili kağıtlar" başlıklı bölümüne aşağıdaki (36) numaralı fıkra, "V-Kurumlarla ilgili kağıtlar" başlıklı bölümüne ise aşağıdaki (23) ve (24) numaralı fıkralar eklenmiştir.
    "36. Sermaye piyasası araçlarının ihracına ilişkin olarak düzenlenen makbuz ve kağıtlar, konut finansmanı kuruluşlarının konut finansmanı işlemleri ve bu kuruluşların ipotekli sermaye piyasası araçları, varlık teminatlı menkul kıymetler ve varlık finansmanı fonlarını temsilen menkul kıymet ihracı ve bu ihraca konu teminatlarla ilgili olarak düzenlenen makbuz ve kağıtlar."
    "23. İpotek finansmanı kuruluşları ile konut finansmanı fonlarının kuruluş ve ipotekli sermaye piyasası araçları, varlık teminatlı menkul kıymetler ve varlık finansmanı fonlarını temsil eden menkul kıymetlerin ihracı ve ihraca konu teminatlardan kaynaklananlar dahil her türlü işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen ve damga vergisi bu kuruluşlar veya fonlar tarafından ödenmesi gereken makbuz ve kağıtlar.
    24. Toplu Konut İdaresi Başkanlığının menkul kıymet ihracı ve ihraca konu teminatlardan kaynaklananlar dahil her türlü işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen ve damga vergisi bu kuruluş tarafından ödenmesi gereken makbuz ve kağıtlar."


    MADDE 35 – 25/10/1984 tarihli ve 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 17 nci maddesinin (4) numaralı fıkrasına aşağıdaki bent eklenmiştir.
    "ş) 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinde tanımlanan konut finansmanı amacıyla teminat gösterilen veya ipotek konulan konutun, konut finansman kuruluşları, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, ipotek finansmanı kuruluşları ya da üçüncü kişilere teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışlar dahil) ile bu şekilde alınan konutun, konut finansman kuruluşları, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı veya ipotek finansmanı kuruluşları tarafından teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışı dahil)."


    MADDE 36 – Bu Kanun yayımı tarihinde yürürlüğe girer.


    MADDE 37 – Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
  7. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    GAYRİMENKUL PİYASALARINDA DİĞER KONUT KREDİSİ TÜRLERİ

    Gayrimenkul finansman piyasalarında sabit ve değişken faizli ipotekli konut kredilerinin yanı sıra, kredi veren kurumların ve kredi borçlularının ihtiyaçlarına cevap verebilecek başka kredi türleri de yaratılmıştır. Burada kredi borçlusu için önemli olan mevcut ekonomik durum, tarafların riske karşı tutumları ve diğer kurumların uygulamaları gibi hususlar dikkate alınarak doğru tercihin yapılmasıdır. Dolayısıyla konut alma niyetinde olan kişiler borçlanma öncesinde farklı alternatifleri öğrenmeli ve ödeme bütçesine ve gelecek planlarına göre bunları dikkat almalıdırlar. Dünya genelinde sabit ve değişken faizli krediler dışında kullanılan belli başlı konut kredi türlerini şu şekilde açıklamak mümkündür.

    İndirimli İpotek Kredisi (Buydown Mortgage)
    Sabit faizli ipotek kredisinin bir başka uygulaması olan indirimli ipotek kredisinde, alıcılara ödemelerini rahat yapabilmeleri için uygun koşullar hazırlanmakta ve kredi faizlerinin belirli bir dönem (1,5 yıl ile 3 yıl arası) düşük tutulmasına çalışılmaktadır. Dönemin sonunda ise sözleşmede belirtilen oranlar üzerinden ödemeler vade sonuna kadar devam etmektedir. Bu sayede hem kredi kullanıcılarının aylık ödemeleri azaltılmakta hem de kredi veren kurumların sağladıkları kredilere olan talep artmaktadır. Kredi veren kurum yapmış olduğu faiz indirimine karşılık, kendisi de daha ucuz bir yoldan fon ihtiyacını karşılmaya yönelmektedir.

    Yüksek Ödemeli İpotek Kredisi (Balloon Mortgage)
    Bu tür bir ipotek kredisinde düşük peşinatlı ve düşük geri ödemeli bir plan hazırlanmakta, bu sayade krediye olan talep yüksek tutulmaktadır. Ödeme planının sözleşmede belirtilen vadede bitirilebilmesi için ya 5 ile 7 yılda bir yapılacak ara ödemelere ihtiyaç duyulmakta ya da vadenin sonunda kalan borç tek bir seferde ödenmektedir. Yüksek ödemeli ipotek kredisinde faiz oranı sabit olup, vade 20 ila 30 yıl arasında değişmektedir.

    İki Aşamalı İpotek Kredisi (Two Step Mortgage)
    İki aşamalı ipotek kredisi, sabit faizli ipotek kredisine benzemekle birlikte, başlangıçtaki faiz oranı kredinin vadesi boyunca (genellikle yedinci yılın sonunda) yalnızca bir defa değişmekte ve yeni faiz oranı kredinin geri kalan vadesinde uygulanmaktadır. Böylece, kredinin kalan ödeme tutarları belirlenen yeni faiz oranı üzerinden hesaplanmaktadır. İpotek kredisinde yapılan faiz ayarlaması sayesinde kredi veren kurum, zaman içinde karşılaşabileceği faiz oranı riskini de azaltmaktadır.

    Dereceli İpotek Kredisi (Graduated Payment Mortgage)
    Dereceli ipotek kredisi, zamanla gelirinin yükseleceğini ya da birikim eğiliminin artacağı beklentisi olanlar için hazırlanmış bir kredi türüdür. Böyle bir kredi, başlangıçta düşük daha sonraki dönemlerde kademeli olarak artan aylık geri ödemelere sahiptir. Bu kredi türünde alınan kredinin sözleşmede belirtilen vadesinde ve faiz oranında herhangi bir değişiklik olmamakla birlikte, değişen yalnızca geri ödeme tutarları olmaktadır. Dolayısıyla, ilk defa ipotek kredisi almak isteyenler ile gelir düzeyleri yıllar geçtikçe artacağına inanılan gayrimenkul alıcıları için iyi bir alternatiftir.

    Kazanç Paylaşımlı İpotek Kredisi (Shared Appreciation Mortgage)
    Bu tür bir kredi ile kredi veren kurum, kredilendirdiği gayrimenkulün kredi sözleşmesindeki vadesinden önce ya da vadenin dolmasıyla satılması durumunda bundan sağlanacak gelire %30 ile %50 arasında ortak olmaktadır. Kredi veren kuruma böyle bir ortaklık hakkının sağlanması, kredi borçluları açısından daha düşük faizli bir ödeme planını ifade etmektedir.
  8. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    VATANDAŞ EV ALIP KİRAYA VERİYOR, KONUT KREDİSİNİ KİRA GELİRİYLE ÖDÜYOR

    < Resme gitmek için tıklayın >
    Emlak piyasasında konut fiyatlarının özellikle son birkaç yıldır nerelerden nerelere geldiğini hep beraber gözlemliyoruz. Fiyatların artışına yönelik çok farklı açıklamalar getirmek mümkün. 2001 krizinde yurt dışına kaçan mevduatın yurt içinde ekonomik istikrar çerçevesinde daha kârlı alanlar araması ve bu çerçevede gayrimenkul sektörüne yapılan yatırım; dövizin düşük seyretmesi neticesinde YTL'nin kendine yeni bir kâr alanı yaratması; yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye&#65533;de artık gayrimenkul alması ve tabiî ki de arz yetersizliği gayrimenkul sektöründe fiyatların yukarılara çıkmasını sağladı. Esasında tüm bu nedenleri bir kenara bırakıp, duruma tamamen finansal açıdan bakmakta fayda görüyorum.

    Evin satın alınması ve aylık geri ödemeler&#65533;

    Bu durumun rakamlarla desteklenmesinde yarar var. Emlak piyasasına para kazanmak amacıyla yatırım yapmak isteyen Ahmet Bey&#65533;in ortalama 150.000 YTL değerindeki bir ev için %25 peşinat (37.500 YTL) yatırıp, geri kalan 112.500 YTL için 30 yıl vadeli aylık %1 faiz oranı üzerinden kredi aldığını düşünelim. Kredi vadesi uzun tutulmuş, böylece aylık taksit ödemeleri en düşük seviyeye çekilmiştir. Ahmet Bey bankaya cebinden peşinat olarak 37.500 YTL yatırmış, ayrıca alım-satım ve defter tutma masrafları için 2.500 YTL ödemede bulunmuştur. Böylece Ahmet Bey, 150.000 YTL tutarındaki bir ev için başlangıçta 40.000 YTL masraf yapmıştır. Ahmet Bey&#65533;in düzenli olarak gerçekleştireceği aylık kredi geri ödemeleri ise 1.157 YTL&#65533;dir.

    Kira gelirleri&#65533;

    Satın aldığı evi aylık 750 YTL&#65533;den kiraya veren Ahmet Bey, artık evin kredi geri ödemeleri için kendine kaynak yaratmıştır. Yıllık kira artışları makul bir seviye olarak kabul edilen %10&#65533;dur. Bu durumda kira gelirleri ilk yıl aylık 750 YTL, ikinci yıl 825 YTL, üçüncü yıl 900 YTL olacağı düşünülmüştür.

    Evin değer kazanması ve satışı&#65533;

    Ahmet Bey&#65533;i emlak piyasasına yatırım yapmaya yönlendiren en önemli etken, ev fiyatlarında sürekli olarak gözlemlenen fiyat artışlarıdır. Ev fiyatlarında yıllık artışın ortalama %20 olduğunu düşünen Ahmet Bey üç yıllık yatırımı kendine uygun görmüş ve üçüncü yılın sonunda evini 216.000 YTL değer üzerinden satmıştır. Ahmet Bey aldığı para ile kredinin geri kalanını kapatmış, başlangıçtaki 40.000 YTL&#65533;lik masrafına karşılık eline üçüncü yılın sonunda 105.000 YTL&#65533;ye yaklaşan bir tutar geçmiştir. Ahmet Bey, geçen üç yıl boyunca kredi geri ödemesinin aylık taksitlerinin büyük bir kısmını ise kira gelirleri ile karşılamıştır. Üç yıllık bu yatırımın Ahmet Bey&#65533;e olan aylık getirisi %2,1; yıllık getirisi ise %25,6&#65533;dir.

    Aşağıda yer alan tablo farklı oranlarda getirinin hangi boyutlara ulaşabileceğini göstermektedir. Tabloda yer alan 1&#65533;inci durumda diğer her şey aynı kalmak koşuluyla ev fiyatları yıllık %30 artmaktadır; 2&#65533;nci durumda sadece konut kredisi faiz oranları düşmüş ve aylık %0,7 olmuştur; son durumda ise hem ev fiyatları yıllık %30 artmış hem de faiz oranları aylık %0,7 olarak gerçekleşmiştir. (3 yıl, böyle bir yatırım için en uygun zaman ufku olarak tespit edilmiştir. Evin alış değeri her durumda 150.000 YTL&#65533;dir. Alınan kredi ise 112.500 YTL olup, kredinin vadesi 30 yıldır.)

    < Resme gitmek için tıklayın >
    Bu resim ekranınıza sığabilmesi için küçültülmüştür. Bu alana tıklayarak büyük resimi görebilirsiniz. Orjinal resimin boyutları 631x221 ve büyüklüğü 31KB.< Resme gitmek için tıklayın >


    Ekonominin doğası gereği eğer bir varlıktan elde edilen getiri yüksekse o varlığa olan talep artar. Bu da varlığın fiyatını sürekli yüksek tutar. Yukarıdaki tablodan görüldüğü üzere her üç durumda da yıllık getiri %30&#65533;ların üzerindedir, enflasyonun yıllık %10&#65533;lu seviyelerin altına indiği düşünüldüğünde böyle bir yatırımın reel kazancı gerçekten çok yüksektir. Bu durumu da dikkate almakta fayda var diye düşünüyorum.
    < Resme gitmek için tıklayın >

    VATANDAŞ EV ALIP KİRAYA VERİYOR, KONUT KREDİSİNİ KİRA GELİRİYLE ÖDÜYOR

    < Resme gitmek için tıklayın >
    Emlak piyasasında konut fiyatlarının özellikle son birkaç yıldır nerelerden nerelere geldiğini hep beraber gözlemliyoruz. Fiyatların artışına yönelik çok farklı açıklamalar getirmek mümkün. 2001 krizinde yurt dışına kaçan mevduatın yurt içinde ekonomik istikrar çerçevesinde daha kârlı alanlar araması ve bu çerçevede gayrimenkul sektörüne yapılan yatırım; dövizin düşük seyretmesi neticesinde YTL'nin kendine yeni bir kâr alanı yaratması; yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye&#65533;de artık gayrimenkul alması ve tabiî ki de arz yetersizliği gayrimenkul sektöründe fiyatların yukarılara çıkmasını sağladı. Esasında tüm bu nedenleri bir kenara bırakıp, duruma tamamen finansal açıdan bakmakta fayda görüyorum.

    Evin satın alınması ve aylık geri ödemeler&#65533;

    Bu durumun rakamlarla desteklenmesinde yarar var. Emlak piyasasına para kazanmak amacıyla yatırım yapmak isteyen Ahmet Bey&#65533;in ortalama 150.000 YTL değerindeki bir ev için %25 peşinat (37.500 YTL) yatırıp, geri kalan 112.500 YTL için 30 yıl vadeli aylık %1 faiz oranı üzerinden kredi aldığını düşünelim. Kredi vadesi uzun tutulmuş, böylece aylık taksit ödemeleri en düşük seviyeye çekilmiştir. Ahmet Bey bankaya cebinden peşinat olarak 37.500 YTL yatırmış, ayrıca alım-satım ve defter tutma masrafları için 2.500 YTL ödemede bulunmuştur. Böylece Ahmet Bey, 150.000 YTL tutarındaki bir ev için başlangıçta 40.000 YTL masraf yapmıştır. Ahmet Bey&#65533;in düzenli olarak gerçekleştireceği aylık kredi geri ödemeleri ise 1.157 YTL&#65533;dir.

    Kira gelirleri&#65533;

    Satın aldığı evi aylık 750 YTL&#65533;den kiraya veren Ahmet Bey, artık evin kredi geri ödemeleri için kendine kaynak yaratmıştır. Yıllık kira artışları makul bir seviye olarak kabul edilen %10&#65533;dur. Bu durumda kira gelirleri ilk yıl aylık 750 YTL, ikinci yıl 825 YTL, üçüncü yıl 900 YTL olacağı düşünülmüştür.

    Evin değer kazanması ve satışı&#65533;

    Ahmet Bey&#65533;i emlak piyasasına yatırım yapmaya yönlendiren en önemli etken, ev fiyatlarında sürekli olarak gözlemlenen fiyat artışlarıdır. Ev fiyatlarında yıllık artışın ortalama %20 olduğunu düşünen Ahmet Bey üç yıllık yatırımı kendine uygun görmüş ve üçüncü yılın sonunda evini 216.000 YTL değer üzerinden satmıştır. Ahmet Bey aldığı para ile kredinin geri kalanını kapatmış, başlangıçtaki 40.000 YTL&#65533;lik masrafına karşılık eline üçüncü yılın sonunda 105.000 YTL&#65533;ye yaklaşan bir tutar geçmiştir. Ahmet Bey, geçen üç yıl boyunca kredi geri ödemesinin aylık taksitlerinin büyük bir kısmını ise kira gelirleri ile karşılamıştır. Üç yıllık bu yatırımın Ahmet Bey&#65533;e olan aylık getirisi %2,1; yıllık getirisi ise %25,6&#65533;dir.

    Aşağıda yer alan tablo farklı oranlarda getirinin hangi boyutlara ulaşabileceğini göstermektedir. Tabloda yer alan 1&#65533;inci durumda diğer her şey aynı kalmak koşuluyla ev fiyatları yıllık %30 artmaktadır; 2&#65533;nci durumda sadece konut kredisi faiz oranları düşmüş ve aylık %0,7 olmuştur; son durumda ise hem ev fiyatları yıllık %30 artmış hem de faiz oranları aylık %0,7 olarak gerçekleşmiştir. (3 yıl, böyle bir yatırım için en uygun zaman ufku olarak tespit edilmiştir. Evin alış değeri her durumda 150.000 YTL&#65533;dir. Alınan kredi ise 112.500 YTL olup, kredinin vadesi 30 yıldır.)

    < Resme gitmek için tıklayın >
    Bu resim ekranınıza sığabilmesi için küçültülmüştür. Bu alana tıklayarak büyük resimi görebilirsiniz. Orjinal resimin boyutları 631x221 ve büyüklüğü 31KB.< Resme gitmek için tıklayın >


    Ekonominin doğası gereği eğer bir varlıktan elde edilen getiri yüksekse o varlığa olan talep artar. Bu da varlığın fiyatını sürekli yüksek tutar. Yukarıdaki tablodan görüldüğü üzere her üç durumda da yıllık getiri %30&#65533;ların üzerindedir, enflasyonun yıllık %10&#65533;lu seviyelerin altına indiği düşünüldüğünde böyle bir yatırımın reel kazancı gerçekten çok yüksektir. Bu durumu da dikkate almakta fayda var diye düşünüyorum.
  9. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    KREDİ KULLANARAK KONUT SATIN ALAN VATANDAŞ ÖDEMELERİ YAPMAZSA NE OLUR?

    < Resme gitmek için tıklayın >
    Aşağıdaki yazıda, Ahmet Bey&#65533;in ömrünün geri kalan kısmını geçirmek amacıyla konut satın alması durumunu ve ödemeleri yapamaması sonucunda karşılaşacağı muhtemel zararları ele alacağız&#65533;

    Evin satın alınması ve aylık geri ödemeler&#65533;

    Ahmet Bey&#65533;in ortalama 150.000 YTL değerindeki bir ev için %25 peşinat (37.500 YTL) yatırıp, geri kalan 112.500 YTL için 10 yıl vadeli aylık %1,5 faiz oranı üzerinden kredi aldığını düşünelim. Ülkemiz mevcut ekonomik şartlarında konut kredilerinin ortalama vadelerinin 8-10 yıl olduğu düşünüldüğünde, Ahmet Bey&#65533;in aldığı 10 yıllık kredi makul olarak karşılanabilir. Ahmet Bey cebinden peşinat olarak 37.500 YTL yatırmış; defter tutma parası, ekspertiz ücreti, hayat sigortası gibi giderler için bankaya 3.500 YTL ve tapu masrafı olarak da 1.000 YTL ödemede bulunmuştur. Ahmet Bey böylece 150.000 YTL tutarındaki bir ev için başlangıçta 42.000 YTL masraf yapmıştır. Ahmet Bey&#65533;in düzenli olarak 10 yıl (120 ay) boyunca gerçekleştireceği aylık kredi geri ödemeleri ise 2.027 YTL&#65533;dir.

    Ödemelerde aksama ve evin satışı&#65533;

    Başlangıçta her şey iyi gitmiş, Ahmet Bey 2.027 YTL tutarındaki ödemelerini düzenli olarak gerçekleştirmiştir. Ancak ne olduysa dördüncü yılın sonunda olmuş (bugünden 48 ay sonra), Ahmet Bey&#65533;in işleri bozulmuş ve kredi ödemelerini yapamaz hale gelmiştir. Ahmet Bey, 49 ve 50&#65533;nci aylardaki ödemelerini gerçekleştirememiş ve ev banka tarafından satışa çıkartılmıştır.

    Gayrimenkul fiyatlarının yıllık artış oranının ortalama %10 olduğu bir ortamda ev, 51&#65533;inci ay itibariyle banka tarafından 220.000 YTL piyasa değeri üzerinden satışa çıkartılmıştır. Ahmet Bey büyük hayaller kurarak satın aldığı evini kaybetmiş, banka ise kredinin kalan 70 aylık geri ödemesini (102.708 YTL) tahsil etmiştir. Banka ayrıca, evin satış fiyatı üzerinden, Ahmet Bey&#65533;in ödeyemediği 49 ve 50&#65533;nci aylardaki ödemelerine temerrüt faizi (bankaların uyguladığı temerrüt faiz oranı yıllık ortalama %42, aylık ortalama ise %3,5 civarındadır) de işleterek, yapılamayan ödemeleri tahsil eder.

    Ahmet Bey içinde yaşamını sürdürdüğü evini kaybetmiş olsa da, evin fiyatındaki değer artışı aslında Ahmet Bey&#65533;i çok daha büyük zarardan kurtarmıştır. Ahmet Bey&#65533;in toplam masrafı &#65533;başlangıçta ödediği 42.000 YTL, 48 ay boyunca 2.027 YTL olarak düzenli ödediği kredi taksitleri&#65533;dir; kalan kredi ödemeleri ve temerrüt faizi ile ödenemeyen 2 taksit ise ev satıldıktan sonra evin satış tutarından banka tarafından düşülecektir. Yine de evin satışından arta kalan tutar olursa, bu Ahmet Bey&#65533;e iade edilecek ve Ahmet Bey&#65533;in toplam zararı biraz olsun azalacaktır.

    Farklı varsayımlar&#65533;

    Aşağıda yer alan tablo hem yukarıdaki durumu (1&#65533;inci durum) özetlemekte hem de farklı varsayımlar altında Ahmet Bey&#65533;in muhtemel toplam zararını göstermektedir. Tabloda belirtilen 2&#65533;inci durumda 1&#65533;inci durumdan farklı olarak evin satış değeri 250.000 YTL olarak gerçekleşmiş, kredi ise %1 faiz oranı üzerinden alınmıştır; 3&#65533;üncü durumda ise diğer her şey 1&#65533;inci durumla aynı kalmak koşuluyla 30 yıl vadeli kredi alınmıştır. (Her durumda evin alış değeri 150.000 YTL, alınan kredi 112.500 YTL olup, piyasa faiz oranı ise %12&#65533;dir.)
  10. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    MORTGAGE (TUTSAT) ÜZERİNE...
    < Resme gitmek için tıklayın >
    Mart ayı içerisinde Meclis'te yasalaşan
    Mortgage Kanunu, özellikle kredi kullanacak tüketicilere yönelik önemli düzenlemeler içeriyor. Mortgage Yasası çıkmadan önce mevcut sistem içerisinde konut kredisi almış olanların Mortgage Sistemine geçip geçmeme konusunda karar vermeleri için son tarih 5 Haziran. 5 Haziran tarihini artık bir milat olarak kabul etmekte fayda var.

    Peki 5 Haziran'dan sonra ne olacak?

    6 Mart'ta yürürlüğe giren Mortgage Yasası öncesi konut kredisi alanların, 5 Haziran'a kadar bankalarına, "Mortgage Sistemine dahil olmak istemiyorum" yönünde dilekçe vermemeleri durumunda, doğrudan Mortgage kredisi almış sayılacaklar.

    Mortgage'a geçme ya da eski sistemde kalmak her tüketiciye göre farklı etki yaratacak. Yeni sistemde tüketicinin ödeyeceği kredinin faizinden Yüzde 5 oranında alınan Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) alınmayacak. Bu, tüketicinin ödemelerinde eski sisteme kıyasla bir avantaj sağlayacak.

    Mevcut konut kredisi kullananlardan Mortgage Sistemine geçenler ya da yeni kredi kullanacakların Mortgage Kredisi sağlayan kuruluş geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesini saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki taksidi ödeyememesi durumunda kullanabilecek. Ancak konut finansman kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için tüketiciye en az bir ay süre vererek, borcun ödenmesi gerektiği uyarısında bulunması gerekiyor. Bir ayın sonunda ise banka sözleşmeyi feshedip konutu zaman kaybetmeden satışa çıkartmakla yükümlü. Dolayısıyla, kredinin ömrü boyuncu tüketicilerin borçlarına sadık kalmaları gerekmekte. Aksi durumda evlerini kaybetme durumuyla karşı karşıya kalacaklar.

    Mortgage Sistemini uygulayan ülkeler geneline bakıldığında, ekonomik istikrarın yaşandığı sanayileşmiş ülkelerde uzun vadeli, sabit faiz oranlı ve eşit geri ödemeli Mortgage Kredileri kullanırken; Ekonomik istikrarı düzenli bir şekilde sağlayamayan ülkelerde değişken faiz oranlı Mortgage Kredileri yaygınlaştığı görülüyor. Türkiye'de ise haziran ayından itibaren tüketiciler sabit, değişken ya da aynı kredi için her iki faiz oranı ile borçlanabilme imkanına kavuşacaklar. Sabit faiz oranı ile borçlanılan kredilerde, krediyi alan taraf, kredinin ömrü boyuncu borcun anapara ve faizini eşit taksitler halinde geri ödemekle yükümlü. Oranın sabit olarak belirlenmesi durumunda, sözleşmede belirtilen oranlar tüketici ve kredi kuruluşunun ortak rızası dışında değiştirilemeyecektir.

    Değişken faizli Mortgage Kredilerinin en temel özelliği, sabit faizli Mortgage Kredilerinin aksine, kredinin ömrü boyunca faiz oranının bir endekse bağlanması ve endeksteki değişmelere bağlı olarak kredi faiz oranlarının yeniden belirlenmesi. Bu doğrultuda Merkez Bankası tarafından kamuoyuna yapılan açıklama üzerine, değişken faizli konut finansmanı sözleşmeleri düzenlenirken veya sözleşmede belirtilen dönemlerde faiz oranı ayarlaması yapılırken, içinde bulunulan aydan iki önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi Yıllık Yüzde Değişim Oranı esas alınacağı bildirildi.

    Meclis'te yasalaşan kanun ile birlikte, sabit faizle kredi kullanan ve kredisini vadesinden önce kapatmak isteyen tüketiciye erken ödeme ücreti uygulanacak. Tüketicinin erken ödeme yapması durumunda alınacak ücret erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemeyecek. Mortgage Kredisinin değişken olması durumunda ise tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemeyecek
  11. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    MORTGAGE SİSTEMİNİN MALİ AVANTAJLARI NELER?

    "Mortgage&#65533;, son birkaç yılda hayatımıza giren ve günlük dilde en çok kullandığımız kelimelerden birisi oldu. Gayrimenkul alımında kullanılan bir finansman yöntemi olan mortgage, nüfusunun yüzde 50&#65533;sinin konut sahibi olmadığı Türkiye için aynı zamanda &#65533;umut&#65533; anlamına da gelmektedir.

    İpotek ya da rehin demek olan ve &#65533;kira öder gibi ev sahibi olma&#65533; yöntemi olarak bilinen mortgage sisteminde, konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşları tarafından 20-30 yıla varan vadelerle kredi temin edilmekte, bunun karşılığında da alınan konut üzerine ipotek tesis edilmektedir. Finans kuruluşları tarafından sağlanan krediler daha sonra ipoteğe dayalı menkul kıymet kuruluşlarına devredilmekte, bu kuruluşlar da devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım fonu ya da varlığa dayalı menkul kıymet ihraç etmektedir. Bu yazımızda ve bundan sonraki yazımızda, 6 Mart 2007 tarihinde yürürlüğe giren 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun&#65533;un vergi ve harç gibi yükümlülüklerde hangi mali kolaylıkları öngördüğünü anlatacağız.

    Düzenlemenin eksiği

    Öncelikle belirtelim ki, kanun taslağında yer alan ve &#65533;kişilerin sahip olacakları ilk ya da ikinci konut için kullandıkları kredilerin 100.000 YTL&#65533;ye kadar olan kısmına isabet eden faiz ödemelerinin, gelir vergisi matrahından indirilebilmesini&#65533; sağlayan düzenleme kanunun yasalaşması sürecinde kanun metninden çıkarıldı. Bu hüküm aslında, mortgage sisteminin başarıya ulaşması için hayati önem taşımakta idi. Nitekim, mortgage sisteminin geliştiği Amerika&#65533;da ve Avrupa&#65533;nın birçok ülkesinde, kişiler tarafından ödenen faizlerin vergi matrahından indirimine izin verilmektedir. Hatta bazı ülkelerde faizin yanı sıra, ödenen ana para tutarları bile indirim konusu yapılabilmektedir. Ancak IMF&#65533;nin, vergi gelirlerinde azalma yaşanacağı yönündeki kaygı ve baskıları nedeniyle, faiz ödemelerinin vergi matrahından indirilmesini sağlayan düzenleme mortgage sistemine alınmadı. Önümüzdeki yıllarda, ülke ekonomisinde yaşanacak olumlu seyirle birlikte, düzenlemenin bu eksik yönünün düzeltilerek faiz ödemelerinin vergi matrahından indirilmesine olanak sağlanacağını umut ediyoruz.

    Harçlar Kanunu düzenlemesi

    Yapılan yasal düzenleme ile, konut finansmanı kapsamında yapılan sigortalarda sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar ile ipotek finansman kuruluşlarının, konut finansmanı kuruluşlarının ve konut finansman fonlarının, Sermaye Piyasası Kanunu&#65533;nun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanı kapsamında yaptıkları tüm işlemler dolayısıyla lehlerine kalan paralar banka ve sigorta muameleleri vergisinden (BSMV) istisna edilmiştir. Böylece banka ve sigorta işlemlerinden lehe alınan paralar üzerinden yüzde 5 oranında BSMV ödenirken, konut finansmanı nedeniyle ödenecek kredi faizleri ile düzenlenecek sigorta poliçeleri için BSMV ödenmesi söz konusu olmayacaktır.

    Diğer bir mali kolaylık ise Harçlar Kanunu&#65533;nda yapılan düzenleme ile getirilmiştir. Harçlar Kanunu&#65533;nun harçtan istisna işlemleri düzenleyen 59. maddesine eklenen bentler ile konut finansmanı kuruluşları ile ipotek finansmanı kuruluşları tarafından konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri, konut finansmanı amacıyla yapılacak finansal kiralamalarda kiralanan konutların kiracıya devri ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından konut satışları nedeniyle tesis olunacak ipotek işlemleri harçtan istisna edilmiştir.

    İktibas: Referans Gazetesi
  12. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    KONUT FİNANSMANI (MORTGAGE=TUTSAT) SİSTEMİ ÜZERİNE BİR DEĞERLENDİRME VE SİSTEME DAHİL OLMAK İSTEMEYENLERİN BAŞVURU SÜRESİNİN 05 HAZİRAN 2007 TARİHİNDE SONA ERECEK OLMASI

    < Resme gitmek için tıklayın >
    1.Giriş

    Kamuoyu tarafından Mortgage (Türkçe karşılığı; Tutsat) yasası olarak bilinen 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine ilişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun 6 Mart 2007 tarihli 26454 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir. Söz konusu Kanun ile; İcra ve İflas Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, Finansal Kiralama Kanunu, Toplu Konut Kanunu, Gelir Vergisi Kanunu, Gider Vergileri Kanunu, Harçlar Kanunu, Damga Vergisi Kanunu, Katma Değer Vergisi Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda değişiklikler yapılmıştır.

    Yasanın çıkmasının ardından, 10 kuruluş ve bakanlığın ikincil düzenleme yapması gerekiyor. Bu kuruluşların başında; Sermaye Piyasası Kurulu, Maliye Bakanlığı, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, Merkez Bankası, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu, Hazine Müsteşarlığı ve Toplu Konut İdaresi gelmektedir. İkincil mevzuat çalışmalarında henüz arzu edilen aşamaya gelinmemiş bulunmaktadır.

    Ancak, Sanayi ve Ticaret bakanlığı&#65533;nın yapmış olduğu bir düzenleme (basın bülteni) ile sayıca önemli bir kesimi ilgilendiren konu hakkında süre dolmak üzereyken, bir çok kişinin bilgisi olmadığı gibi, bir çok kişinin de kafası karışmaktadır.

    2. Sanayi ve Ticaret Bakanlığının Düzenlemesi (Basın Bülteni)

    5582 sayılı Konut Finansmanı (Mortgage=Tutsat) Sistemine ilişkin olarak, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı-Basın ve Halkla İlişkiler Müşavirliğinin, bakanlığın internet sitesinde 8 Mart 2007 tarihinde yayımlanmış bulunan &#65533;Yeni çıkan Konut Finansmanı Kanunu ve Tüketicilere Getirdikleri&#65533; başlıklı &#65533;Basın Bülteni&#65533;nin özeti aşağıdaki gibidir.

    5582 sayılı Kanun ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda yapılan değişikliklerden en önemlisi ise konut fisnansmanına ilişkin sözleşmelere düzenleme getiren 10/B maddesinin Kanuna eklenmesidir. Bu sayede konut finansmanı amacıyla kullandırılan ve tüketicilerimiz tarafından konut kredisi olarak bilinen kredilerde faiz oranı her yıl için &#65533;Sabit &#65533;, &#65533;Değişken &#65533; veya her iki yönteminde birlikte kullanıldığı &#65533;Sabit ve değişken &#65533; olarak belirlenebilecektir.

    Oranın değişken olarak belirlenmesi durumunda, sözleşmede azami faiz oranı ve faiz oranı belirlenirken baz alınacak endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından belirlenecektir. Ancak faiz oranının sabit olarak belirlendiği sözleşmelerde, tüketicinin kredinin birden fazla taksitini veya tamamını erken ödemesi halinde ise erken ödenen tutarın gerekli faiz indirimi yapıldıktan sonra kalan kısmının %2&#65533;sini geçmemek suretiyle erken ödeme ücreti alınacaktır.

    Diğer taraftan 5582 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kullanılmış olan konut kredileri de bu Kanun kapsamında değerlendirilecektir. Ancak söz konusu Kanunun aynı zamanda tüketicilere kanunun yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde, konut kredisini kullanmış olduğu bankaya dilekçe ile başvuruda bulunarak Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun&#65533;un tüketici kredisini düzenleyen 10 uncu maddesi hükümlerine tabi olmayı tercih etme hakkını getirmiştir.

    Bu haktan yararlanmak isteyen tüketiciler en geç 5 Haziran 2007 tarihine kadar kredi kullandıkları bankaya başvuruda bulunmak zorundadırlar.

    Kamuoyuna duyurulur.

    Denilerek, bakanlığın ilgili internet (www.sanayi.gov.tr) sayfasında başvuru sahipleri için 05 Haziran 2007 tarihine kadar, kredi (devam eden eski) kullandıkları bankaya verilmek üzere bir dilekçe örneği de yer almaktadır. Bulmakta zorluk çekecekler için, ilgili dilekçe örneği aşağıdaki gibi olmalıdır.

    ................................ BANKASI
    ................................ ŞUBESİ MÜDÜRLÜĞÜNE ......................

    06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5582 sayılı KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN&#65533; un 20. maddesi ile 2499 sayılı Kanuna eklenen Geçici 11 inci maddesinde;

    &#65533;Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler; bu maddenin yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak sözleşme konusu işlemin bu Kanunun 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilirler.

    Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri, bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrası kapsamında kabil edilir.

    Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre akdedilen sözleşmelerde, her halukarda borcun vadesinden önce ödenmesi durumunda 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10 uncu maddesinin dördüncü fıkrası hükümleri uygulanır &#65533; hükmü yer almaktadır.

    Şubenizden kullanmış olduğum Tüketici Kredisinin (Konut) 5582 sayılı Kanunun 12 inci maddesi ile 2499 sayılı Kanuna eklenen 38/A maddesinde yer alan konut finasmanı tanımı kapsamında değerlendirilmemesini,

    4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10. maddesi uyarınca düzenlenen Tüketici Kredisi olarak devam ettirilmesini, müracaatıma ait teyidin dilekçemin ikinci nüshasına kayıt düşülmesi veya 10 gün içerisinde tarafıma bildirilmesi hususunu bilgilerinize arz ederim.

    ..... /..... / 2007

    Adı Soyadı / İmza
    Adres :
    Telefon :

    3.Değerlendirme ve Sonuç

    Görüldüğü üzere, ismi kadar karışık olan yeni konut finansmanı sistemi (Mortgage) yasası 6 Mart 2007 tarihinde yürürlüğe girmiş olmasına rağmen, halen kamuoyunda özellikle taraflar arasında gerek teorik ve gerekse uygulamaya yönelik bilgilendirme yapılamamış olunmasına rağmen, Sanayi ve Ticaret bakanlığının düzenlemesi ile yeni kanundan önce konut kredisi kullanıp da kredileri devam edenlerden, yeni sisteme dahil olmayacaklar için öngörülen asgari üç aylık başvuru süresi 5 Haziran 2007 tarihinde sona ermektedir.

    Yukarıdaki düzenlemeden şu anlaşılmaktadır; Mortgage sistemi yürürlüğe girmeden (6 mart 2007) önce konut kredisi kullanıp henüz kredi taksitleri devam edenler, 5 Haziran 2007 tarihine kadar yukarıdaki dilekçe örneğini doldurarak, kredi borçlusu oldukları banka şubesine, yeni sisteme dahil olmak istemiyorum şeklinde başvuruda bulunmazlar ise, otomatikmen 6 Haziran 2007 tarihinden itibaren yeni sisteme dahil olmuş olacaklardır.

    Esas sıkıntı da bu noktadadır. Önemli bir kesimi ilgilendiren başvuruda bulunma veya başvuruda bulunmamanın fayda veya zararlarının ne olduğu tüketiciler (kredi borçlusu) tarafından net bilinememektedir. Bunun da bir çok kişiyi mağdur edebileceği ve tüketicinin korunması çerçevesinde bir çok hukuki sıkıntıları da beraberinde getireceği bilinmelidir.

    Yukarıda anlatıltığı gibi sistemin üç tarafı bulunmaktadır. Tarafların birincisi; Konut satın almak isteyen tüketici, ikincisi; konutu satmak isteyen satıcı, üçüncüsü ise; tüketiciye kredi temin edecek olan finans kuruluşu olarak öne çıkan taraflardır. Kısa vadede çözülmesi gereken en önemli sorun tüketiciler ile ilgili olup, bu kesimin bilgilendirilmesi ve korunması gerektiğidir.

    Bilindiği gibi; getirilen yeni sistem ile, uzun vade ve düşük faiz ile daha çok dar gelirli kişilerin konut sahibi olmaları amaçlanmıştır. Ancak, gelinen noktada en önemli taraf olan tüketici, konu hakkında yeterli bilgiye sahip olmadığı gibi, şartlar da henüz tüketicinin ihtiyacına cevap verecek düzeyde değildir. Zira konut fiyatları istikrarını korumamakta, faiz oranları ise çok yüksek olup, aşağıya çekilememiştir. Kısa vadede, temel hedef konut kredilerine uygulanacak faiz oranlarını %1&#65533;in altına çekmek olmalıdır.

    Yeni düzenleme; alternatif ve modern bir sistemdir. Ancak, sihirli bir değnek değildir. Her şeydan önce, kayıt dışı ekonomi ile mücadele ve sermaye piyasasının gelişmesi için çok önemli bir düzenlemedir. Öte yandan, tüketicilerin ayıplı mallara karşı korunması, bazı vergi (BSMV, KDV) resim ve harçlarda muafiyet getirilmiş olması vb. durumlar tüketici açısından avantajlar içermektedir.

    Ancak, yeni sisteme ilişkin yapılan başlıca eleştiriler de aşağıdaki gibi sıralanabilir;
    • İkincil mevzuatlar bir an önce tamamlanarak uygulamaya konulmalıdır.
    • Tüketicinin sosyal ve ekonomik durumu dikkate alınmamıştır. Kişilerin gelir seviyesine göre (dar gelirli, orta gelirli, yüksek gelirli) farklı faiz oranları, farklı peşinat ve farklı vade sistemi uygulanmalıdır. Konutu olanlar ile hiç konutu olmayanlar arasında farklı şartlar ve uygulamalar getirilmelidir.
    • Erken ödeme cezası (%2) olarak algılanan konu netliğe kavuşturulmalıdır.
    • Finans kuruluşlarının konu ile ilgili farklı uygulamalarının önüne geçilmelidir. Uygulanacak faiz oranları, sabit ve değişken faiz sistemi ile alınacak peşinat miktarı vb. konular netlik kazanmalıdır.
    Yukarıdaki eleştirilere rağmen yeni düzenleme; her şeydan önce, kayıt dışı ekonomi ile mücadele ve sermaye piyasasının gelişmesi için çok önemlidir. Öte yandan, tüketicilerin ayıplı mallara karşı korunması, bazı vergi (BSMV, KDV) resim ve harçlarda muafiyet getirilmiş olması vb. durumlar tüketici açısından avantajlar içermektedir. Kaldı ki, ülkede ekonomik gelişmelerin sağlanması, haliyle beraberinde yeni düzenlemeler de getirecektir. Yeni sistemin, kısa vadede bazı sıkıntıları olmasına rağmen, uzun vadede olumlu sonuçlar vereceği de bilinmelidir.

    Sonuç olarak;

    İnsan Hakları Evrensel beyannamesinin 25.maddesine göre; &#65533;insanların konuta sahip olmaları yiyecek, giyim ve sağlık ihtiyaçları gibi yaşam standartlarının bir gereğidir&#65533; denilmektedir. Ülkemizde, dar gelirli dediğimiz kişiler, yeni sistemden önce konut sahibi olmakta güçlük çekmişlerdir. Bunun içindir ki, yeni sistemde dar gelirli kişilerin kolay konut sahibi olmalarını sağlayıcı düzenlemeler yapılması gereklidir. Aksi halde mortgage sisteminin amacına ulaşması veya sağlıklı sonuç vermesi beklenemez.

    Bazı belirsizlikler ve olumsuzluklara rağmen, yeni sistemin uygulanmaya başlanmasından önce konut kredisi alıp, taksitleri devam eden kişilerin yeni sisteme dahil olmalarında fayda görülmektedir. Yeni sisteme dahil olmak istemeyenlerin ise, 5 haziran 2007 tarihine kadar bir dilekçe ile ilgili bankaya müracaat etmeleri gerekmektedir.

    Ancak, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı&#65533;nın öngördüğü süreye çok kısa bir zaman kalması ve konunun taraflarca net olarak anlaşılamaması, kişilerin sağlıklı karar vermelerini güçleştirmektedir. Bu itibarla başvuru süresinin uzatılması ile birlikte bu süre içerisinde anlaşılır ve farklı bir düzenlemeye ihtiyaç duyulmaktadır.
    < Resme gitmek için tıklayın >
  13. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    KONUT FİNANSMANI KANUNUNUN FİNANSAL KİRALAMA İŞLEMLERİ BAKIMINDAN İRDELENMESİ




    I- Finansal Kiralama Sözleşmesinde Muacceliyet Süresi

    < Resme gitmek için tıklayın >
    5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 24. maddesi ile 4077 sayılı Kanuna 10/A maddesinden sonra gelmek üzere eklenen 10/B maddesinin 6. fıkrasında yer alan "Finansal kiralama işlemlerinde, tüketicinin muacceliyet uyarısında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlüdür." İfadesinde geçen "kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere " ifadesinin "kalan borcun tamamının ifasını talep etme hakkını kullanmak üzere" şeklinde olması gerekirken sehven bu şekilde kaleme alındığını düşünmekteyiz. Zira, finansal kiralama bedeli finansal kiralama sözleşmesinin esaslı unsurlarından biridir. Kira bedeli, Finansal Kiralama Kanunu (FKK)'nun 6. maddesinde sözleşmenin bir unsuru olarak düzenlenmiş, kanunun 4. maddesinde de finansal kiralama sözleşmesi, "kiralananın zilyetliğinin bir kira bedeli karşılığında kiracıya devredilmesi" şeklinde tanımlanmıştır.

    Öte yandan, 5582 sayılı yasanın 10/B maddesinde muacceliyet ihbarı için hem finansal kiralama şeklinde yapılan hem de kredi kullandırılması şeklinde yapılan konut finansmanı işlemlerinde muacceliyet ihbarının "bir ay" olacağı 5.fıkrada yer alan "Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir. "ifadesi ile belirtilmiştir. Söz konusu sürenin finansal kiralama işlemleri için de geçerli olduğunu, devam eden fıkrada yer alan "Finansal kiralama işlemlerinde, tüketicinin muacceliyet uyarısında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlüdür." İfadesinden anlamaktayız. Kanun, konut finansmanına yönelik finansal kiralama işlemlerinde 3226 sayılı FKK'nun 7, 25 ve 31 inci maddelerinin uygulanmayacağını hükme bağlamıştır. Ancak FKK m.23/I'de yer alan "Kiralayan, finansal kiralama bedelini ödemede temerrüde düşen kiracıya verdiği otuz günlük süre içinde de ödenmemesi halinde, sözleşmeyi feshedebilir. Ancak sözleşmede, süre sonunda mülkiyetin kiracıya geçeceği kararlaştırılmış ise, bu süre altmış günden az olamaz."ifadesi ile çelişmektedir. Zira, 5582 sayılı yasada bu maddenin uygulanmayacağına dair bir hüküm yoktur ve konut finansmanı amaçlı finansal kiralama sözleşmesinin amacının tüketiciyi (kiracıyı) konut sahibi yapmak olduğu başka bir ifade ile finansal kiralama konusu gayrimenkulün mülkiyetinin kararlaştırılan dönemin sonunda kiracıya geçirilmesi olduğu hususunda duraksama olmadığına göre bu iki hükmün uygulamada sorun çıkarması kuvvetle muhtemeldir. Ancak, Konut finansman yasası tarih itibariyle son çıkan kanun olduğu nazara alındığında, finansal kiralama yoluyla konut edinilmesi bakımından finansal kiralama kanununun ilgili hükümlerini ilga ettiği dolayısıyla, finansal kiralama işlemleri için muacceliyet ihbarı olarak bir aylık sürenin geçerli olduğu söylenebilir.

    II- Finansal Kiralama Sözleşmesinde Kiralayanın Ayıplı İfadan ve Borca Aykırılıktan Sorumluluğu




    Yukarıdaki başlık ile bağlantılı bir diğer sorun da şudur: Kanun, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'a (TKHK) 10/B maddesini ekleyen 24/VI maddesi ile konut finansmanına yönelik finansal kiralama işlemlerinde FKK'nun sözleşmenin kiracı tarafından feshi halinde kiracının malı geri vermekle beraber uğradığı zararın tazminini kiralayandan talep edebileceğini öngören 25. maddesinin uygulanmayacağını ifade etmiştir. Ancak, aynı fıkrada tüketicinin (kiracının) konut finansmanı kurululuşunun kiracının temerrüdü dolayısıyla sözleşmeyi fesih ile konutu satışa çıkarması halinde, tüketicinin konut finansmanı kuruluşunun (finansal kiralayanın) zararının konutun satış bedelini aşan kısmından sorumlu olduğunu belirtmiştir. Oysa, konut finansmanı kuruluşu tüketiciye karşı gerek ayıptan gerek gayrimenkulün hiç, gereği gibi ya da zamanında teslim edilmemesinden dolayı ancak kullandırdığı kredi miktarı ile sorumludur. (Ayıptan sorumluluk bir yıllık süre ile sınırlanmıştır.) Dolayısıyla, örneğin, ayıptan dolayı tüketici uğradığı ölümlü veya yaralanmalı bir zarardan dolayı sözleşmeyi feshederek zararının tazminini talep ettiği takdirde, konut finansmanı kuruluşu m.22 gereği sadece kullandırdığı kredi miktarı ile sorumlu tutulacak iken, konut finansmanı kuruluşunun sözleşmeyi feshi halinde, tüketici, konut finansmanı kuruluşunun bundan dolayı uğradığı zararın tümünden konutun satış bedeli ve bu bedelin üzerindeki herhangi bir limit ile dahi sınırlı olmaksızın sorumlu tutulabilecektir.

    Öte yandan kanunda geçen kredi verenin sorumlu olduğu kullandırdığı kredi tutarı ifadesinden anlaşılması gereken ise kredinin ana para ve faizinin toplamıdır. Zira, kanun koyucu kredilerde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin ana parayı aşan kısmını faiz olarak kabul etmiştir dolayısıyla, kullandırılan kredi kavramı da ana para ve faiz toplamıdır. Aksi yorum yani sadece ana paranın kabulü tüketicinin son derece alyhine bir yorum olacaktır ki kabulü mümkün değildir.

    III- Finansal Kiralama Sözleşmesinde Şekil Unsuru

    Kanunun 24. maddesi ile konut finansmanı sözleşmeleri düzenlenmiş, maddenin 3. fıkrası ile bu sözleşmelerin yazılı şekilde yapılması öngörülmüştür. Oysa, bilindiği üzere, konut finansmanı sözleşmelerinin konusunu bir finansal kiralama işleminin oluşturması mümkündür ve bu durumda söz konusu sözleşmenin amacının tüketicinin (kiracının) belirlenen dönem sonunda gayrimenkulün mülkiyetini edinmesi olduğu dolayısıyla söz konusu sözleşme ile kiracıya gayrimenkulün mülkiyetinin kira ödemelerinin tamamlanmasını müteakip kiralayan tarafından kendisine geçirilmesini talep hakkının da tanınmasının sistemin bir gereği olduğu açıktır. Bu durumda, taraflar arasında akdedilen finansal kiralama sözleşmesinin aynı zamanda bir gayrimenkul satış vaadini de içereceği rahatlıkla söylenebilir. Söz konusu sözleşme tapu kütüğüne şerh edilebilmekle birlikte kiralayan tarafından şerh verilmemesi halinde kiracının sözleşmede aksine hüküm yoksa tek taraflı beyanla tapu kütüğüne sözleşmeyi şerh ettirebilmesi mümkün değildir. Öyleyse, buradan hareketle, uygulamada konut finansmanı sözleşmesinde bulunması gereken unsurlar arasında kira sözleşmesinin kiracı tarafından tek taraflı olarak tapu kütüğüne şerh ettirilebilmesine yönelik olarak kiralayanın kiracıyı vekil tayin ettiğine dair bir hüküme yer verilmesi kiracı açısından uygun olacaktır. Aynı açıklama finansal kiralama sözleşmesindeki kiracının de&#240;işmesi halinde kiracı değişikliğinin şerh ettirilmesini öngören m.26 için de geçerlidir. Öte yandan, FKK m.9'u öngören kanunkoyucu, FKK m.8 ile finansal kiralama sözleşmesinin notelikçe yapılmasını sıhhat şartı olarak öngörmüş ve söz konusu sözleşmenin de tapuya şerh verilmesi zorunluluğunu belirtmiştir. Bu noktada 5582 sayılı kanunun 10/B(3) maddesi ile FKK m.8'in çeliştiğini düşünüyoruz. Zira, kira dönemi sonunda kiralama konusu gayrimenkulün mülkiyetinin kiracıya geçirilmemesi durumunda kiracı, açacağı tescile icbar davasının dinlenmemesi sorunu ile karşı karşıya kalabilecektir.

    IV- Finansal Kiralama Sözleşmesinin Feshi Halinde Satış Sorunu

    Kanun, konut finansmanı faaliyetlerine kaynak sağlamak amacıyla gayrimenkule dayalı menkul kıymetleştirmenin de önünü açmaya çalışmış bu anlamda ipotekle teminat alınmış kredilerden kaynaklanan alacakların ve diğer varlıkların teminat gösterilmesi suretiyle ipotekli sermaye piyasası aracı üst başlığı altında tanımlanan menkul kıymetler ihracını düzenlemiştir.

    Kanun, 12. maddesi ile SPKn.'a 38/B maddesini eklemiş, 38/B(7) ile de finansal kiralama sözleşmesinden kaynaklanan alacakların konut finansman fonu portföyüne alınması halinde alacağın fona devredildiği hususunun tapu sicilinde beyanlar hanesine kaydedilmesini emretmiştir. SPK'na da böyle bir durumda, mülkiyetin (kredi sözleşmesinde ipoteğin) fon hesabına kurucu adına tapuya tescil ettirilmesini zorunlu tutabilme yetkisi tanımıştır. Ancak 24. maddesi ile de finansal kiralama sözleşmesinin kiralayan tarafından feshi halinde kiralayana konutu derhal satışa çıkarma yükümlülüğünü yüklemiştir. Gayrimenkulün mülkiyetinin fon hesabına kurucu adına tescil edilmiş olması halinde söz konusu satışa kurucunun yanaşmaması olasılı&#240;ına karşı fon kurucusunun önceden finansal kiralayana satış vekaleti vermesi formulü düşünülebilir. Bunun yanı sıra, sözleşmeden kaynaklanan alacakların ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracı amacıyla fona temliki halinde, kiracı, finansal kiralama sözleşmesi ile birlikte akdedilen veya finansal kiralama sözleşmesinin bir parçası olarak kararlaştırılan taşınmaz satış vaadini tapu siciline şerh ettirmediği takdirde, kira dönemi sonunda malın mülkiyeti kendisine devredilmez ise, devri talep hakkını, şerh verilmemiş bir şahsi hakkın etkisi üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceği için söz konusu sözleşmenin tarafı olmayan ancak mülkiyet adına tescil edilmiş bulunan fon kurucusuna karşı ileri sürebilmesi mümkün değildir.

    Öte yandan, finansal kiralama işlemlerinde bu işlemlerden doğan ihtilafların ticari dava sayılmayacağı hükme bağlanmıştır ki bu hüküm tüketici yani (finansal kiracı) lehinedir. Zira, finansal kiralama şirketinin usulüne uygun tutulmamış defterleri kendi aleyhine delil oluşturmayacağı gibi usulüne uygun tutulduklarında da kendi lehlerine delil teşkil etmeyecektir.

    5582 sayılı yasa açısından değinilmesi gereken bir diğer hususta bankaların kanunun yürürlüğe girmesinden önce verdikleri konut kredilerinden tespit edilen sabit faizi endeksin belirlenmesini takiben değişken faize çevirip çeviremeyecekleri hususudur. Bir an için, yasanın "Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilir. Oranın sabit olarak belirlenmesi halinde sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemez". (m.24/12) hükmü ile faiz tipinin tek taraflı olarak bankaca değiştirilebileceği düşünülebilir. Ancak bu konuda, bankaların mevcut sözleşmeleri tek taraflı olarak değişken faize dönüştüremeyeceklerini düşünmekteyiz. Zira sözleşmenin şartları öncelikle tarafların ortak rızası olmadan değiştirilemeyeceği gibi sabit faiz oranının değiştirilmesi tarafların ortak rızasına tabi tutulmuşken, faiz tipinin evleviyetle (öncelikle) tarafların ortak rızasına tabi olması gerekir.
  14. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    MEVCUT KONUT KREDİLERİ İLE MORTGAGE KREDİLERİNİN KARŞILAŞTIRILMASI
    < Resme gitmek için tıklayın >
    Hepinizin bildiği gibi, 5582 sayılı &#65533;Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun&#65533; geçen hafta 21 Şubat 2007 tarihinde TBMM tarafından kabul edilerek yasalaştı. Söz konusu Kanun&#65533;un yasalaşmasının ardından da daha önce bankalardan konut kredisi kullanan vatandaşlar arasında, mevcut konut kredilerini mortgage kredisine çevirip çevirmeme konusunda yoğun bir tartışma yaşanmaya ve yanlış ve eksik bilgilere dayanan değerlendirmeler yapılmaya başlandı. Bugünkü yazının amacı, vatandaşlara bu konuda doğru bilgileri iletmek ve sağlıklı bir karar alabilmelerine yardımcı olmaktır.

    5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin Kanun&#65533;un 20&#65533;inci maddesi ile 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu&#65533;na eklenen Geçici 11&#65533;inci Madde ile, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve 5582 sayılı Kanun&#65533;un 38/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketicilere, bu maddenin yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu Kanunun 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilme hakkı tanınmıştır. Bu 3 aylık başvuru süresi içerisinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri ise, Kanun&#65533;un 38/A maddesinin birinci fıkrası kapsamında yani mortgage kredisi olarak kabul edilecektir.

    Buna göre, bu Kanun&#65533;un yürürlüğe girmesinde önce konut kredisi kullanan tüketicilerin kendilerine tanınan 3 aylık sürede talep etmemeleri halinde, bu krediler kendiliğinden konut finansman sistemi içerisinde kullanılmış kredi yani mortgage kredisi sayılacaktır. Bu durumda da doğal olarak tüketicilerin bu konuda bir karar vermeleri gereği doğmuştur ve işte sorun da burada başlamaktadır. Acaba mevcut konut kredisini mortgage kredisine çevirmek tüketicinin yararına mıdır yoksa zararına mıdır? Bunun tüketiciye getireceği avantajlar ve dezavantajlar nelerdir? Daha önce konut kredisi kullanan tüm tüketiciler şimdi bu sorunun yanıtını vermeye çalışmaktadır.

    Tüketicilerin vereceği bu karar açısından son bir haftadır üzerinde en çok tartışılan konu ise, Kanun&#65533;un 24&#65533;üncü maddesinde yer alan ve eğer konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hakkın ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabileceğine ilişkin hükümdür. Diğer taraftan konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekmektedir.

    Yukarıdaki madde hükmü, vatandaşlar arasında çok yanlış yorumlanmış ve sanki konut kredisi kullanan vatandaşların, kredi taksitlerini 2 ay ödeyememesi durumunda, banka veya konut finansman kuruluşuna vatandaşın elinden evini alıp, ipoteği paraya çevirme zorunluluğu getiriyor şeklinde yorumlanmıştır. Öncelikle şunu ifade etmek gerekir ki, bu madde hükmünün Kanun&#65533;a konulmasının temel amacı tüketicileri korumaktır. Mevcut durumda, kullanılan konut kredileri ile ilgili olarak tüketiciler ile bankalar arasında imzalanan sözleşmelere bakıldığında, tüketicinin 1 gün bile ödemeyi geciktirmesi durumunda bankanın esasen gerekli bildirimleri yaptıktan sonra yasal takibe geçme ve ipoteği paraya çevirme yetkisi bulunmaktadır. Bu madde ile bankalara ve diğer konut finansman kuruluşlarına, yasal takibe geçmek için tüketicinin ancak üst üste 2 ödemeyi yapamaması durumunda yasal takibe geçebilme kısıtı getirilmiştir. Yani mevcut konut kredilerinin aksine banka hemen yasal takibe geçemeyecek, bunun için tüketicinin 2 ay kredi taksidini üst üste ödeyememesini bekleyecektir. Kamuoyunda bilinenin aksine, bu madde hükmünün tüketicilerin yararına olduğu çok açıktır. Diğer taraftan, bu madde hükmü, tüketicinin 2 ay üst üste taksitini ödeyememesi durumunda yasal takibe geçme ve ipoteği paraya çevirmek üzere tüketicinin elindeki evi alma konusunda bir zorunluluk getirmemektedir. Yani bankanın 2 ay geçmesine rağmen, hala yasal takibe geçmeme veya 3 ay sonra, 6 ay sonra yasal takibe geçme hakkı bulunmaktadır.

    Yukarıdaki detaylı açıklamalardan da anlaşılacağı üzere, daha önce konut kredisi kullanan vatandaşların, mevcut konut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemeye bu hüküm nedeniyle karar vermeleri durumunda, bu karar, tamamen yanlış bir bilgiye ve yoruma dayalı bir karar olacak ve bu kararlarından dolayı zarar göreceklerdir.

    Vatandaşlarımızın, başka sebeplerle mevcut konut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemeye karar vermeleri ise mümkündür. Ancak burada her iki kredi türünün de tüm avantaj ve dezavantajlarının vatandaşlarımız açısından çok iyi değerlendirilmesi ve doğru bilgilere dayanan bir karar verilmesi büyük önem taşımaktadır. Daha önce konut kredisi kullanan tüketicilerin mevcut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemesinin diğer önemli bir sebebi de, Konut Finansman Sistemine İlişkin Kanun&#65533;da maalesef mortgage kredileri için bir vergi avantajı öngörülmemiş olması ve bunun bir sonucu olarak da her iki kredinin faiz oranları arasında bir farklılaşma yaşanmamış olması olabilir. Bu konu ile ilgili olarak da tüketicilerin kararlarını verirken, mortgage kredilerine şimdi vergi avantajı tanınmamasının ileride de tanınmayacağı anlamına gelmediğini ve ileriki günlerde veya yıllarda, bu kredilere vergi avantajı getirilmesi durumunda, eğer mevcut konut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemişlerse, bu vergi avantajından yararlanamayacaklarını hatırlatmak isterim.

    Karar tabi ki tüketiciye aittir ama bizim de görevimiz tüketicilere doğru bilgileri vermek ve onların kendi yararlarına olacak kararları almalarına yardımcı olmaktır.
  15. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    KONUT FİNANSMANISİSTEMİNİN (MORTGAGE) VERGİ BOYUTU

    < Resme gitmek için tıklayın >
    TBMM'de kabul edilen 5582 sayılı Mortgage Yasasının getirmiş olduğu vergisel yenilikler şu şekilde özetlenebilir:

    1. Konut finansmanı fonlarını temsilen ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlere ve varlık finansmanı fonlarını temsilen ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetlere ödenen faiz, kâr payı veya benzeri gelirler Gelir Vergisi Kanunu&#65533;na göre elde eden açısından Menkul Sermaye İradı olarak kabul edilecek ve vergilendirilecek.

    2- İpotekli sermaye piyasası araçları ile varlık teminatlı menkul kıymetlerden sağlanan faizler de Menkul Sermaye İradı olarak vergilendirilecek.

    3- İpotek finansmanı kuruluşları ve konut finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen ipotekli sermaye piyasası araçlarından elde edilen kâr payı ve faiz gelirleri stopaj (kesinti) yoluyla kaynakta vergilendirilecek.

    4- Konut finansmanı kapsamında yapılan sigortalarda sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar, ipotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşlarında veya sermayelerini artırdıkları sırada çıkardıkları hisse senetlerinin itibarî değerlerinin üzerinde elden çıkarılması sonucu kendi lehlerine kalan paralar ve ipotek finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı kuruluşlarının ve konut finansmanı fonlarının, konut finansmanı kapsamında yaptıkları tüm işlemler dolayısıyla lehe alınan paralar Banka ve Sigorta Muameleleri (BSMV) vergisine tabi değil.

    5- Konut finansmanı kuruluşları ve ipotek finansmanı kuruluşları tarafından konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri, konut finansmanı amacıyla yapılacak finansal kiralamalarda kiralanan konutların kiracıya devri ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından konut satışları nedeniyle tesis olunacak ipotek işlemleri için Harç alınmayacak.

    6- Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, ihalenin feshi talepleri ile ilgili olarak esas hakkında karar verilmesi halinde hüküm altına alınan anlaşmazlık konusu değer üzerindenBinde 54 oranında harç alınacak.

    7- Aşağıda belirtilen makbuz ve kağıtlar Damga Vergisinden İstisna Edilmiştir:

    - Konut finansmanı kuruluşlarının konut finansmanı işlemleri ve bu kuruluşların ipotekli sermaye piyasası araçları, varlık teminatlı menkul kıymetler ve varlık finansmanı fonlarını temsilen menkul kıymet ihracı ve bu ihraca konu teminatlarla ilgili olarak düzenlenen makbuz ve kağıtlar,

    - İpotek finansmanı kuruluşları ile konut finansmanı fonlarının kuruluş ve ipotekli sermaye piyasası araçları, varlık teminatlı menkul kıymetler ve varlık finansmanı fonlarını temsil eden menkul kıymetlerin ihracı ve ihraca konu teminatlardan kaynaklananlar dahil her türlü işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen ve damga vergisi bu kuruluşlar veya fonlar tarafından ödenmesi gereken makbuz ve kağıtlar,

    - Toplu Konut İdaresi Başkanlığının menkul kıymet ihracı ve ihraca konu teminatlardan kaynaklananlar dahil her türlü işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen ve damga vergisi bu kuruluş tarafından ödenmesi gereken makbuz ve kağıtlar.

    8- 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinde tanımlanan konut finansmanı amacıyla teminat gösterilen veya ipotek konulan konutun, konut finansman kuruluşları, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı,ipotek finansmanı kuruluşları ya daüçüncü kişilere teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışlar dahil) ile bu şekilde alınan konutun, konut finansman kuruluşları, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı veya ipotek finansmanı kuruluşları tarafından teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışı dahil) KDV den istisna tutulmuştur
  16. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    Yirmi soruda mortgage
    < Resme gitmek için tıklayın >

    +
    Vatandaştan yatırımcıya, müteahhitten bankacılara kadar geniş bir kesimin merakla beklediği, &#65533;kira öder gibi ev sahibi olmayı sağlayacak mortgage&#65533; sistemi yaşama geçiyor.


    Sistemden kimlerin yararlanabileceği, konut kredilerden farkının ne olduğu, faiz dışında maliyeti ve para cinsinden riskinin bulunup bulunmadığı, yararlanmak için uyulacak kurallar en çok merak edilen konuların başında geliyor.

    Mortgage tasarısı Meclis&#65533;te görüşülürken, uzmanlar sisteme ilişkin en çok merak edilen soruları yanıtladılar:

    1-Mortgage sisteminin tüketiciye yararı ne olacak?

    -Yaşama geçmesi ile birlikte faizlerin serbest bırakılması gündeme gelecek. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile, konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.

    2-Değişken faizin bir riski var mı?

    -Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek.

    3-Mortgage sisteminde kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin ortaya çıkacağı doğru mu?

    -Tasarıda yer alan ve eleştirilere hedef olan bir uygulama söz konusu. Bu uygulamaya göre, sabit faizli kredi kullanımında tüketici yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tüketicilerin değişken ve sabit faizli kredi kullanırken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor.

    4-Sistemin maliyet avantajı bulunuyor mu?

    -Başlangıç aşamasında müşteri maliyetlerinde bir farklılık söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlayacak. Bu süreçte de uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage sistemi konusunda hazırlıklarını tamamlamak üzereler.

    5-Mortgage kapsamında alınacak konutlarda imar zorunluluğu var mı?

    -Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.

    6-Bu süreçte konut fiyatları yükselir mi?

    -Son dönemde yaşanan faiz oranlarındaki düşük ve vadelerdeki uzama konut talebini arttırıyor. Bu nedenle de fiyatlarda artış söz konusu. Sistemin yaşama geçmesinin ardından artan talebe paralel olarak fiyatlarda düşüş gündeme gelebilir.

    Konut fiyatları ve kiralar arz-talep dengesine göre şekillenir.

    7-Mortgage sistemi ile bankalardan kullanılan konut kredileri arasındaki fark nedir?

    -Sistemin konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koşullarına göre belirler. Faiz oranlarının bugünkü tablodaki görünümü maliyete kıyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarının seyrine göre bankalar da fiyatlama yapacaktır. Mortgage sistemine göre, alınacak evin tutarının yüzde 25&#65533;i kadar peşinat verecek.

    8-Piyasalara etkisi nasıl olacak?

    - Sistemin, konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi olmayacak. Ancak, tüketiciler açısından bakıldığında değişken faizli kredi kullanımı ile faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak.

    9-Mortgage kapsamında satın alınan ev parasal sıkıntıya girildiğinde satılabilir mi?

    -İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından satılacak.

    10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2'sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2&#65533;si kadar komisyon alınacak.

    10-Vergi muafiyeti olacak mı?

    -Tasarıda yer alan ancak hükümetin de karşı çıktığı, "Konutu olmayan ücretlilere kredi faizlerini vergiden düşme olanağı tanıyan" düzenleme çıkarıldı.

    11-Ödeme planı nasıl olacak?

    -Konutun yüzde 25&#65533;inin peşin ödenmesi zorunlu. Örneğin 150 YTL&#65533;lik bir ev alan tüketici 30 yılda yaklaşık 700 bin YTL ödeyecek. Bu tablo kapsamında, aylık faiz yüzde 1.2, vade 30 yıl, toplam ödenecek miktar 699.647 YTL, toplam ödenecek faiz 549 bin 647 ve aylık ödeme de bin 943 YTL olacak.

    12-Evi olan da yararlanabilir mi?

    - Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.

    13-Dikkat edilmesi gereken konular neler?

    - Vatandaşlar, öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.

    14-Hangi tip konutlar alınabilir?

    -Her türlü konut satın alınabilecek. Mortgage istenen evin, en az kat mülkiyetine dönüşümlü yüzde 80&#65533;i tamamlanmış olması koşulu aranacak.

    15-Konutun bütün maliyetleri karşılanacak mı?

    -Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25&#65533;i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Ev kredi talep eden taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak.

    16-Sistem nasıl işleyecek?

    -Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edece veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da, finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak.

    17-Mortgage kredileri nereden alınacak?

    -Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.

    18-Banka ile sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek?

    -Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri&#65533;ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri&#65533;ne dava açabilecek.

    19-Sistemde konut ipoteği dışında başka bir teminat istenecek mi?

    -Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.

    20-Bu sistemin riski nedir?

    -Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat veya borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek
  17. mert_fb_07

    mert_fb_07 sengelmezoldun#

    Kayıt:
    22 Ocak 2007
    Mesajlar:
    45.241
    Konular:
    21.516
    Beğeniler:
    3.978
    Nereden:
    İstanbul
    Konut kredisi, konut satın almak isteyen ihtiyaç sahiplerine verilen, vadeleri 5-20 yıl arasında değişebilen bir kredidir. Konut kredisi almak için satın alıncak konutun tamamlanmış (oturmaya hazır) olması gerekmektedir. Henüz tamamlanmamış konutlar için kredi talep edilen banka ile özel anlaşmalar yapılabilir.
    Konut kredisi için gerekli temel belgeler :

    Kimlik Belgesi (Nüfus Cüzdanı, Ehliyet, vs.)
    Gelir belgesi ya da Vergi Levhası (Gelir beyanı için)
    Alınacak konutun tapu fotokopisi ya da muadili Güncel Konut kredisi faiz oranları :
    Günümüzde konut kredilerinin faiz oranları yıllık bileşik faiz gözönüne alındığında %25 - %35 arasındadır

Sayfayı Paylaş